비아파트 공급활성화를 위한 다세대주택 ‘면적제한’ 개선 건의서

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2026.01.19.
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2026.01.19.
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비아파트 공급활성화를 위한 다세대주택 ‘면적제한’ 개선 건의서

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s * 2026.01.19.

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지역분류-

정책분류주택

최근 서울시는 국무조정실에 다세대·연립 등 비아파트의 공급 활성화를 위해, 심의를 통해 층수를 1~2개 층 완화하는 방안을 건의한 바 있습니다. 다만, 아래와 같이 추가 규제 완화가 병행되어야 그 효과와 실효성을 충분히 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

다세대주택은 층수를 1~2개 층 완화하더라도, 현행 ‘1개 동당 660㎡ 면적상한’이 그대로 유지되면 실제 공급 증가 효과가 제한될 수 있습니다.

비아파트 및 다세대주택 공급확대 실효성 제고를 위한 ‘면적상한’ 동시 개선 건의서

1. 건의 취지

서울 구도심은 소규모 필지가 밀집되어 대규모 개발이 어렵고, 이로 인해 다세대주택이 서민·청년층 주거 공급의 핵심 축을 담당해 왔습니다. 최근 비아파트 공급 활성화를 위해 다세대, 연립의 층수 완화(2개 층 추가) 또는 일조·인동 완화 등이 논의·건의되고 있으나, 다세대주택의 경우 층수를 좀 더 완화가 된다고 하더라도 다른 강력한 규제로 인해 공급 확대 효과가 기대만큼 나타나지 않을 우려가 있습니다.

특히 다세대주택은 「건축법 시행령」 별표 1에 따라 1개 동 바닥면적 합계 660㎡ 이하라는 상한이 장기간 유지되어 왔습니다. 이 상한은 과거 제도 설계 당시에는 일정 역할이 있었을 수 있으나, 현재는 소방·피난·방화 등 안전 기준이 강화되고 제도가 보완된 현실에서, 비아파트 공급 확대라는 정책 목표에 비추어 과도한 공급 제약 요인으로 기능하고 있습니다.

2. 문제점: “층수만 올려서는 공급이 크게 늘지 않는다”

다세대주택은 사업계획 수립 시 계단·복도·피난동선·설비공간·주차계획 등 필수 요소가 먼저 결정되고, 그 다음에 세대 계획이 맞춰지는 구조입니다. 이 과정에서 면적상한(660㎡)이 존재하면,

즉, 층수 완화가 “가능해졌다”는 것과는 별개로, 면적 제한으로 인해 용적률 활용이 제한될 수 있어, 층수가 완화되더라도 세대수가 증가한다고 단정하기 어렵습니다.

3. 개선 방향: 건축법 시행령 개정을 통한 다세대주택 동당 면적상한 완화

따라서 층수 완화와 함께, 「건축법 시행령」 별표 1의 다세대주택 정의 중 1개 동 바닥면적 합계 상한을 660㎡ → 1,000㎡ 이하로 상향하는 제도 개선이 병행 추진되어야 합니다.

이를 통해 층수 완화로 확보되는 추가 공간이 실제 용적률 활용을 통한 세대 공급 증가로 전환되도록 하고, 서민층 중심의 다세대 주거 공급 확대에 즉각적이고 높은 실효성을 기대할 수 있습니다.

4. 건의 내용(요청 사항)

「건축법 시행령」 별표 1의 다세대주택 정의 중

(현행) 1개 동 바닥면적 합계 660㎡ 이하

(개선) 1개 동 바닥면적 합계 1,000㎡ 이하로 개정 건의

효과

정책 실효성 극대화: 층수 완화가 ‘공급 확대 가능성’에 그치지 않고 ‘공급 증가’로 연결