상상대로 서울

저는 서울 강서구에서 모아타운 사업을 추진하고 있습니다. 현장에서 경험한 문제를 바탕으로, 도시규제를 받는 정비사업장을 우선 대상으로 공공임대주택 평형 협의 실태를 조사하고, 그 결과에 따라 관련 기준을 개선해 주실 것을 제안합니다.

1. 현황조사가 필요한 이유

고도지구, 공항 주변 높이제한, 경관지구, 학교 인접에 따른 교육환경평가·일조 확보 등으로 건축물 높이와 배치가 제한되는 지역에서는 용도지역을 상향하더라도 허용용적률을 충분히 확보하기 어렵습니다. 설계조건에 따라 84㎡ 등 상대적으로 큰 평형의 비중을 높여야 용적률을 확보할 수 있는 반면, 59㎡ 등 소형주택을 충분히 배치하기는 어려운 경우가 있습니다.
(높이 규제 등이 없다면, 20층 이상으로 59type 위주로 용적률을 찾을 수는 있을 것입니다. 그러나 이는 규제지역에서 하늘에 별따기입니다.)

그런데 서울시 주택정책과에서는 이러한 도시규제지역의 사업장에서도 공공임대주택을 59㎡ 위주로 확보하도록 요구하면, 한정된 소형주택 물량을 놓고 공공임대 공급과 조합원 재정착 수요가 충돌할 수 있습니다.

강서구의 경우 현장 주민 선호조사에서 59㎡와 84㎡ 수요가 대략 반반정도, 혹은 59㎡ 수요가 더 높은 구역도 많습니다. 기존 빌라 소유자 중에는 종전 자산가액과 소득, 추가분담금 부담 때문에 59㎡를 선택해야 하는 주민도 있습니다. 공공임대 공급 후 조합원에게 배정할 소형주택이 부족해지면, 주민이 더 큰 평형의 분담금을 감당하지 못해 기존 생활권에 재정착하기 어려워질 수 있습니다.

또한 관계 법령과 공급기준에 따라 소형주택을 포함한 1+1 공급을 희망하는 조합원에게도 영향을 미쳐, 평형 배정과 관리처분 관련 갈등 및 사업 지연으로 이어질 우려가 있습니다.(북아현 사례 등)

2. 우선 요청사항: 도시규제지역 정비사업장 현황조사

서울시가 자치구·SH·사업시행자 등과 협력하여, 높이·일조 등 규제를 받는 정비사업장을 중심으로 다음 사항을 조사해 주시기 바랍니다.

• 규제 및 설계 제약: 적용되는 높이·경관·학교 일조 등의 규제, 허용용적률과 실제 계획용적률, 평형별 설계 가능 물량

• 임대주택 협의 실태: 기부채납형·매입형 등 유형별 요구 평형, 59㎡ 요구 및 다른 평형 수용 제한 여부, 적용 근거와 예외 인정 사례

• 조합원 소형주택 수요: 희망 평형, 예상 추가분담금, 1+1 공급 예상 수요, 공공임대 공급 후 소형주택 부족 여부

• 사업에 미치는 영향: 평형 요구에 따른 설계변경, 협의 지연, 사업비 증가, 조합원 갈등 및 재정착 곤란 사례

• 대안의 효과: 다양한 임대 평형을 수용할 경우 주택공급량, 공공기여, 임대 수혜 가구 수, 매입비 및 조합원 재정착에 미치는 영향

사업유형과 임대주택 유형별 법적 기준을 구분하여 조사하고, 조합뿐 아니라 설계자·임대주택 담당 부서·관계기관의 의견을 함께 수렴해 주시기 바랍니다.

3. 조사 결과에 따른 제도개선 요청

현황조사를 통해 문제가 확인되는 경우, 다음 사항을 중심으로 제도개선을 추진해 주시기 바랍니다.

첫째, 높이·일조 등 설계 제약이 큰 사업장에 대해서는 법령상 허용 범위에서 59㎡·74㎡·84㎡ 등 다양한 평형을 검토할 수 있도록 공공임대주택 인수·매입 기준과 예외·조정 절차를 마련해 주시기 바랍니다.

둘째, 정비계획·관리계획 및 건축심의 단계에서 주택정책과의 임대주택 확보 기준 뿐 아니라 조합원의 소형주택 수요, 추가분담금, 재정착 가능성, 1+1 공급 관련 갈등 가능성을 함께 검토하도록 해 주시기 바랍니다.

셋째, 도시규제지역에서 불필요한 갈등을 방지하고 원활한 정비사업 진행을 목표로 임대주택 계획의 기준을 유연하게 적용하는 제도개선을 해 주시기 바랍니다.

4. 요청 취지

공공임대주택 확보와 기존 주민의 재정착은 함께 달성해야 할 주거정책의 목표입니다. 이를 위해서는 지역별 도시규제와 설계 제약, 실제 주택 수요가 임대주택 협의 기준에 충분히 반영되고 있는지부터 확인해야 합니다.

서울시가 도시규제지역 정비사업장의 현황조사를 우선 실시하고, 조사 결과를 토대로 불필요한 갈등을 예방하면서 공공임대 공급과 원주민 재정착을 함께 지원하는 제도개선안을 마련해 주시기 바랍니다.

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투표기간 2026.09.21. ~ 2026.10.21. D-29

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