상상대로 서울

가로주택정비사업 임대주택 공급비율 규제 완화

1. 규제 완화의 필요성

서울시는 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 활성화를 위해 공공기관(토지주택공사, 서울주택도시공사)과 주민이 공동으로 정비사업을 시행하는 구조를 통해 안전하고 신속한 주택공급과 공공성을 동시에 확보하고자 하는 정책을 추진하고 있습니다.

이러한 공동시행 방식에서 주민들은 이미 일반 재개발·재건축보다 높은 수준인 약 20%의 임대주택을 자발적으로 수용하며 사업을 추진하고 있습니다.

그런데 여기에 더해 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제43조의5 제2항에서는, 공공기관과 조합이 공동으로 정비사업을 시행하는 경우, 종상향(용도지역 상향)에 따라 증가된 용적률에 대해 15% 이상 30% 이하의 범위 내에서 임대주택을 추가로 건설하도록 명시하고 있습니다.

즉, 정리하자면 기본적으로 20% 내외의 임대주택을 이미 건립하고 있으며, 종상향이 이루어질 경우, 그 증가분의 15~30%를 추가로 임대주택으로 공급해야 하는 구조입니다.

그러나 서울시는 서울특별시 조례 제44조의4 제2항을 통해 이 “추가 건립 비율”을 법이 정한 범위 중 최고치인 30%로 일률 적용하고 있어,
현장의 여건이나 사업성에 대한 고려 없이 과도한 규제로 작용하고 있는 실정입니다.

2. 현장의 현실과 문제점

가로주택정비사업은 대체로 ① 기반시설이 부족하고 ② 고령의 원주민 비율이 높으며 ③ 조합원 다수가 재정적으로 취약한 구조 속에서 추진되고 있습니다.

최근 자재비 및 인건비 급등으로 인해 공사비가 큰 폭으로 상승하였고,
이에 따라 조합원 분담금도 급격히 증가하여 향후 사업 추진이 중단되거나 무산될 위기에 처한 사례도 다수 발생할 가능성이 매우 높습니다.

이런 상황에서 종상향에 따른 임대주택 비율마저 최고 수준인 30%로 고정될 경우 ① 전체 임대비율이 과도하게 증가하게 되고 ② 분양가능 세대 수 감소 ③ 조합원 부담 가중 ④ 사업성 악화로 인해

공공이 참여함에도 불구하고 정작 사업은 추진되지 못하는 구조적 모순이 발생합니다.

한편, 강원도, 대전, 울산, 경남, 화성시 등 여러 지방자치단체는 법에서 허용한 범위 내에서 유연하게 대응하여 15% 또는 20% 수준의 비율을 조례로 정해 운영하고 있으며, 이러한 탄력적 운영은 공공성과 사업성을 함께 확보하는 데 기여하고 있습니다.

3. 건의 내용

서울시도 타 시도와 같이 법의 취지와 현장의 현실을 반영하여
서울특별시 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」 제44조의4 제2항을
다음과 같이 개정하여 주시기를 건의 드립니다.

1) 현행 조례
제44조의4(관리지역에서의 임대주택의 공급 비율)
② 법 제43조의5 제2항에 따라 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”은 100분의 30으로 한다.

2) 개정안 제안
제44조의4(관리지역에서의 임대주택의 공급 비율)
② 법 제43조의5 제2항에 따라 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”은 100분의 15로 한다.

4. 기대 효과

① 공공 참여형 소규모 정비사업의 실효성 확보
② 조합원 부담 경감을 통한 사업 추진 활성화
③ 정비사업의 지속 가능성과 주거환경 개선, 주택 공급 확대 실현

서울시가 지향하는 공공성과 실효성을 갖춘 도시정비 정책의 성공적인 정착을 위해서는 제도의 취지를 살리면서도 현장 중심의 유연한 정책 운영이 반드시 필요합니다.

서울시의 전향적이고 실질적인 검토와 조례 개정을 간곡히 요청드립니다.
감사합니다.

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투표기간 2025.04.11. ~ 2025.05.11.

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