SH 장기전세주택 소득초과자 재계약 제한 완화 및 시장가격 연동형 보증금 할증제도 개선 건의

1. 제안 취지

서울시 장기전세주택(Shift)은 무주택 가구의 장기적인 주거안정을 목적으로 도입된 공공임대주택 제도로, 일정한 자격요건을 충족하면 최장 20년까지 거주할 수 있도록 운영되고 있습니다.

그러나 소득기준 초과율이 50%를 넘는 입주자는 보증금 할증을 조건으로 한 차례만 재계약할 수 있고, 이후에는 무주택 상태를 유지하더라도 추가 재계약이 제한되는 문제가 있습니다.

이에 소득 증가에 따른 공공지원은 합리적으로 축소하되, 무주택 가구의 주거 연속성은 보호할 수 있도록 재계약 제한 기준과 보증금 할증제도를 개선할 것을 제안합니다.

2. 현황 및 문제점

① 장기 주거안정이라는 제도 취지와 재계약 제한의 불일치

현행 서울시 장기전세주택 운영기준에 따르면 소득기준 초과율이 50%를 넘는 경우 보증금 할증을 조건으로 한 차례만 재계약할 수 있고, 이후에는 추가 재계약이 제한됩니다.

예를 들어 2024년 말 장기전세주택에 입주한 무주택 가구가 2026년 말 최초 재계약 심사에서 소득기준 초과율이 50%를 넘는 경우, 보증금 할증을 조건으로 한 차례 재계약한 후 2028년 말에는 추가 재계약이 제한될 수 있습니다.

이처럼 무주택 상태를 유지하고 추가 보증금을 부담할 의사가 있더라도 소득 증가만으로 거주기간이 4년으로 제한될 수 있다는 점은 장기 주거안정이라는 제도 취지에 비추어 개선을 검토할 필요가 있습니다.

② 공공지원 축소와 거주자격 제한의 구분 필요성

소득이 증가한 입주자에게 종전과 동일한 수준의 공공지원 혜택을 계속 제공하는 것은 형평성 측면에서 적절하지 않을 수 있습니다.

그러나 소득 증가에 따른 공공지원 수준의 조정과 거주자격의 제한은 구분하여 운영할 필요가 있습니다.

소득 증가에 따른 공공지원 혜택은 보증금의 단계적 할증과 주변 시장가격 연동을 통해 축소할 수 있습니다.

따라서 소득기준 초과만을 이유로 일정 횟수 이후 재계약을 일률적으로 제한하기보다는, 소득 수준에 상응하는 보증금을 부담하는 조건으로 계속 거주할 수 있는 제도적 대안을 검토할 필요가 있습니다.

③ 민간임대주택과 비교한 주거 연속성의 제약

일반 민간 전세에서는 「주택임대차보호법」에 따라 원칙적으로 1회의 계약갱신요구권이 인정되며, 이후에도 임대인과 임차인이 합의하면 주변 시세를 반영하여 재계약할 수 있습니다.

반면 SH 장기전세주택은 임차인이 주변 민간 전세 시세에 상응하는 보증금을 부담할 의사가 있더라도 소득기준 초과로 추가 재계약이 제한될 수 있습니다.

공공임대주택의 공급 목적과 신규 입주자의 기회를 고려할 필요는 있으나, 합리적인 비용 부담을 조건으로 기존 무주택 입주자의 주거 연속성을 보호하는 방안도 함께 검토할 필요가 있습니다.

④ 소득 증가와 실제 주택구입 능력의 차이

소득 증가는 근로와 경제활동의 결과일 수 있으나, 소득이 증가했다고 해서 곧바로 주택구입 능력을 갖추었다고 볼 수는 없습니다.

특히 서울과 같이 주택가격이 높은 지역에서는 소득기준 초과만으로 거주기간을 제한하는 것이 무주택 가구의 주거안정을 저해할 우려가 있습니다.

3. 제도개선 방안

① 소득초과자 재계약 제한 완화

소득기준 초과율이 50%를 넘는 기존 입주자도 무주택세대구성원 요건 및 해당 주택의 재계약에 적용되는 법정 자격요건을 충족하고, 소득 수준에 상응하는 보증금 할증을 수용하는 경우에는 관계법령상 허용되는 최대 거주기간 내에서 재계약할 수 있도록 개선해 주시기 바랍니다.

소득 증가에 따른 공공지원 축소와 거주자격 제한을 구분하여, 일정 횟수 이후 재계약을 일률적으로 제한하는 현행 방식을 개선할 필요가 있습니다.

② 시장가격 연동형 단계적 보증금 할증제 확대

현행 소득초과 보증금 할증제도를 유지·확대하여, 소득 초과 정도에 따라 재계약 시 보증금을 단계적으로 할증하고, 최종 보증금은 주변 유사 주택의 민간 전세 시세 90~100% 수준을 상한으로 설정하는 방안을 제안합니다.

예를 들어 재계약 시 소득 초과 정도에 따라 보증금을 10~20% 내외에서 추가 할증하되, 구체적인 할증률과 적용 주기는 기존 할증 수준, 입주자의 부담능력 및 관계법령 등을 고려하여 합리적으로 정할 수 있을 것입니다.

이를 통해 소득 증가에 따른 공공지원은 축소하면서 무주택 가구의 주거 연속성을 유지할 수 있습니다.

③ 기존 입주자 보호 및 신규 입주자와의 형평성 확보

일시적인 소득 증가를 고려할 수 있도록 소득평가 방식을 보완하고, 제도 시행 당시 계약이 유지되고 있는 기존 입주자 중 소득초과로 재계약이 제한된 가구에도 개선된 기준을 적용하는 경과조치를 마련해 주시기 바랍니다.

아울러 기존 입주자의 계속 거주가 신규 입주자의 공급 기회에 미치는 영향을 검토하고, 필요한 보완대책을 병행하여 공공주택의 형평성과 장기 주거안정이라는 두 정책 목적이 조화를 이루도록 해 주시기 바랍니다.

④ 서울시 관련 규정 및 SH 운영기준 개선

서울시에서 「서울특별시 공공주택 건설 및 공급 등에 관한 조례 시행규칙」 제5조의 소득기준 초과율 50% 초과자에 대한 재계약 제한을 완화하고, 합리적인 보증금 할증을 조건으로 관계법령상 허용되는 최대 거주기간 내에서 재계약을 허용하는 방안을 검토해 주시기 바랍니다.

아울러 기존 입주자에게도 개선된 기준을 적용할 수 있도록 경과조치를 마련하고, 필요시 국토교통부와 협의하여 관련 법령 및 SH 운영기준을 정비해 주시기 바랍니다.

4. 기대효과

① 장기 주거안정 강화

소득 증가에 따른 불필요한 퇴거를 완화하고, 무주택 가구의 주거 연속성을 보호하여 장기전세주택 본연의 정책 목적을 실현할 수 있습니다.

② 공공지원의 형평성 확보

소득 증가에 상응하는 보증금 할증을 통해 공공지원 혜택을 합리적으로 축소하면서, 기존 입주자의 주거안정과 신규 입주자의 공급 기회를 균형 있게 고려할 수 있습니다.

③ 공공주택 운영 효율성 제고

보증금 할증을 통해 공공주택사업자의 자금운용 여력을 개선하고, 불필요한 주거 이전에 따른 사회적 비용을 줄일 수 있습니다.

④ 소득 증가와 주거안정의 조화

소득 증가에 따른 공공지원 수준의 조정과 거주자격 제한을 구분함으로써, 근로·경제활동의 성과가 곧바로 주거 불안으로 이어지는 문제를 완화할 수 있습니다.

5. 최종 건의

본 제안은 소득이 높은 가구에 공공임대 혜택을 그대로 유지하자는 것이 아니라, 소득 증가에 따른 공공지원은 축소하되 무주택 가구의 주거 연속성은 보호하는 방향으로 장기전세주택 제도를 개선하자는 취지입니다.

서울시에서 소득초과자의 재계약 제한 완화, 시장가격 연동형 보증금 할증제 확대, 기존 입주자에 대한 경과조치 도입을 종합적으로 검토하여 관련 시행규칙 및 SH 운영기준 개선을 추진해 주시기 바랍니다.