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2021.08.12. - 제안분류 완료
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2021.09.11.현재 단계 - 부서검토
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주택공급 역사 새로 써야
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유 * * 2021.08.12.
시민의견 : 0
지역분류-
정책분류주택
주택 공급정책을
바꿔야 한다
그래야
집값을 잡을 수 있다
집값 상승 제1 원인은
공 급 부 족이다
그 중에서도 서울 도심권
"신축 아파트"는
특히 심하게 부족하다
신축 아파트에
수요 폭팔 이유는
현 시대 완전 상품이라 그렇다
키 크고
잘 생기고
돈 많고
sky출신에
성격 좋고
유머도 많고
집안도 좋고
신축 아파트가 딱 그렇다
편리하고
방범되고
관리가 쉽고
주차가 완전 편하고
대기업 제품이라 하자 적고
현금 기능도 가능해서
언제든 환전이 가능하다
사두면 가치 상승으로
투자 수익도 두둑~~하다
요즘 트랜드에 딱이다
편하게 살면서도
돈도 되는 상품이
신 축 아 파 트다
그래서 도심의 신축아파트는
100% 완판이다
그런데
도심 신축 아파트는
지을 땅이 부족하다
인기가 많아서
후딱 지어 팔고 싶어도
공급할 땅이 부족하고
땅이 있다 해도 규제도 많아
때 맞춰 짓기도 어려우니
가격은 오르게 된다
앞으로도
신축아파트 수요가
꾸준할 꺼라는 예측 요인은
차고 넘친다
가계소득 증가에 따른
필요 수요도 늘고
전세에서 갈아타는
환승 수요도 있고
입지 수요
학군 수요
부동산 커리어 점프 수요...
정부정책 의심 수요에
투자 수요와
투기 가수요까지
몇 겹의 덧 수요는
집값 상승으로 폭팔한다
하지만 공급은 더디다
아파트는 짓는데만 몇년 걸린다
몇년씩 걸리는 상품으로
수요 공급 맞추기란
항상 뒷북일 뿐이다
주택 공급정책을
바꿔야하는 또 다른 여건을 보자
시대도 변했고
환경도 바뀌었다
그리고
아파트 값이 엄청 올라
부동산 상품격차가 더욱 심해지고 있다
빌라와 아파트의 집값 차이는
1.2~1.5배에서 3~10배이상 차이로
벌어지고 있다
아파트 중위가격이 몇년전 6억에서
지금은 9~10억대다
빈부 격차보다
부동산 격차가 심각한 수준이다
거기다
지금 부동산시장에서
정부 정책은 먹히질 않는다
좋은 정책을 발표하지만
몇년씩 걸리는 공급기간이 문제라
기대와 반대로 간다
그래서 하는 제안이다
주택 공급 틀을 바꿔야 한다
3~ 40년전 법에 맞춰진
공급체계를 바꿔야 한다
그래야 공급이 늘어
집값도 잡고
국민경제도 안정될 수 있다
바꿔야 할 공급체계는
신축 아파트 수요가 있는
도심에
문제 초점을 맞춰야 한다
그래야 해결 방안으로서
효과가 더할 것이다
해법은 어렵지 않다
필요한 만큼 공급되도록
집 지을 땅을 준비해서
법 테두리 내 효율적 집행으로
필요한 때
신축 아파트가 공급되는게
필요하다
빈집 및 소규모주택 정비사업으로
재건축 할 경우에 한에
현장 경험을 바탕으로 한
공급정책 핵심 4가지를 제안한다
1. 재건축 년수제한 조정
제한 년수를 20년 이상으로 조정
2. 주거지역 용적율 법대로 적용
서울시 조례규제를 법적 한도대로 환원
3. 주거지역 다중규제 완화
일조권 제한
층수 제한
면적 제한
주차장 제한
지구단위계획 제한
4. 아파트급 대체 상품 공급
(1년안에)수개월 만에 지을 수 있는
도심아파트를 빠르게 공급
지금부터 정책을 풀어서
얘기 해 보자
첫째는
재건축 제한 년수를
20년으로 조정하는 거다
조정 이유는 단순하다
집 지을 땅 확보가 목적이다
범위 확대로
재건축이 활성화되야 한다
주거지역 재건축 대상은
빌라와 단독주택인데
(아파트 재건축은 별도로 한다)
1980년부터~1999년까지의
주택과 빌라 특징은
반지하에 2~4층 규모다
공통적으로 주차장이 부족하다
좋은 아파트로 가고 싶은
부동산 커리어 점프족과
주차장 불만 수요족이 더해져
신축아파트 수요층이 된다
하지만 재건축 년수 제한은
범위를 키우지 못하게 하는 규제다
많이 함께 해야 범위가 넓어져
지하주차장이 원활해 지는데
재건축 년수 제한 때문에
사업에 함께 참여하지 못한다
그러면 별수 없이
나 홀로 빌라의
필로티 주차장 밖에 될 수 없다
아파트급이 못된다
반드시
지하주차장이 있어야 한다
아파트급이 되려면
크게 묶어야 된다
80~90년대 빌라가 합쳐서
재건축 되도록
제한 년수를
20년이상으로 해줘야 한다
지하 주차장이 원활히 될 수 있게
재건축 범위를 키워야 한다
그래야 도심
신축 아파트 수요중
좋은 집 수요층과
지하주차장 수요층을
감당할 수 있다
재건축 방법은 현존 법을
이용하면 충분하다
자율주택정비사업이나
가로주택정비사업
소규모주택정비사업을
활용하면 된다
둘째로는
주거지역 용적율을
법대로 적용하는거다
서울시 조례를
법적 한도대로 환원시키는거다
용적율 한도를 환원하는 이유는
사업성을 높여야 하기 때문이다
재건축을 쉽게 동의 받으려면
사업성이 좋아야 활성화 된다
빌라 소유주 절반 넘게
60대 이상이다
미래 소득이 불투명해서
재건축에 쉽게 동의 못한다
분담금 부담이 쉽지 않아서다
사업성이 좋아야
분담금이 적거나 없게된다
용적율 50~100% 추가되는건
사업성 높이는 1순위 조건이다
방법은
서울시조례를
법대로 환원하면 된다
그래야 재건축이 활성화되고
집값이 잡힌다
준주거지역은 300→400%
3종주거지역은 250→300%
2종주거지역은 200→250%
1종주거지역은 150→200%
법적인 용적율 환원으로
도시환경에 물리적 큰 문제는 없다
원래 도시계획상 준비 했던걸
적용하는 정도니까 말이다
거기에 비해
용적율 환원 효과는
엄청나다
1. 재건축 사업성이 좋아진다
(분담금이 줄어든다)
2. 재건축 추진이 활발해진다
3. 지하주차장이 설치된다
4. 공급이 많아져 집값이 안정된다
셋째는
주거지역 다중규제를
줄이는 거다
먼저 일조권과 층수다
30~40년전
국민소득 1000불 시대 제한이다
아직까지 변하지 않은게
아이러니하다
환경이 바뀌었다
요즘은 주택 실내 작업 대부분이
컴퓨터나 스마트 기기다
많은 일조량이 필요 없어서
커튼과 블라인드로
창문 크기를 조절하는 실정이다
물론 많은 일조량은
계절에 따른 냉난방비 절약과 더불어
건강 보건상 꼭 필요한 요소다
반드시 필요한 부분이라
인정된다
하지만 이제는
비용 대비 효율도 생각할 때다
비싼 집값과
냉난방비와 건강보건비용에 대해
어느쪽을 선택 할지
타협점이 있어야 할 시점이다
또 다른 층수 제한이 있다
일조권 제한중인 주거지역은
층수 제한까지 이중규제 중이다
2종 주거지역 경우
7층이하의 층수로 규제하며
북쪽에 있는 뒷 집과
최소한 띄는거리 규제와
높이에 따른 띄는거리 규제
채광창 방향 띄는거리 규제가 있다
3중~4중으로 규제중이다
그래서 제안한다
7층 층수 제한과
최소한 띄는거리 규제 중
선택적으로 하나만 적용
할 것을 제안한다
7층 층수 해제를 선택하는 경우에는
주변 건물 높이를 고려한
높이 상한제를 고려할 수있다
너무 높아지는 위화감 때문이다
끝으로
면적제한과 주차장 제한
아파트 대체 상품 공급을
한꺼번에 얘기 해보자
먼저
아파트 얘기를 다시 해보자
우리 사회 모든 이슈 블랙홀
아파트는 어느새
괴물이 됐다
아파트 브랜드는 계급이 됐고
인구 감소 원흉이고
이혼율 최고 생산지고
늦둥이는 아예 없고
비혼 젊은이가 넘친다
사회문제
인구문제
경제문제.....
나라의 문제 모든 원인 단초에
아파트가 있다
우리 실생활
모든 부분에 영향을 끼친다 해도
과언이 아니다
그런데 법 적용은
아파트만 잘되도록
법 체계가 그렇게 만들어졌다
그래서 아파트와 빌라는
"급"이 달라졌다
빌라나 단독은 꿈도 못꿀 일을
아파트는 별일 아니게
호사로 누린다
아파트와
다른 주택 상품은
출발선 자체가 다르다
아파트는
무한 확장 상품이다
넓고 큰 땅에서
펼치고
넓히고
높히고
지하주차장까지
모든게
자 유 롭 다
반대로
단독 다가구 다세대 연립은
유한 억제 상품이다
좁은 땅에서
좁히고
줄이고
층수를 낮춰야 지을 수 있다
거기에 주차는
피로티라도 감지덕지다
형편이 완전 다르다
인기 절정이 빈말이 아니다
그런 아파트는 괴물이어서
신 축 아 파 트를
"독 과 점 상 품"으로
만들었다
어느 누구도 경쟁 안되는
독불대장 희소 상품이다
그러니
신축 아파트 집값 잡는건
허망한 얘기다
앞으로
대체 상품 등장 전까지
아파트 원맨쇼는 계속 불가피하다
다시 내용으로 들어가 보자
면적제한과 주차장 제한
아파트 대체 상품 공급 얘기다
먼저
아파트급
대체 상품이 있어야 한다
그래야 무소불위 가격 상승을
막을 수 있다
견제 되는 상품이 있어야
수요를 돌리면서
가격이 통제될 수 있다
그래서 바꿔야 한다
아파트 대체 상품은
아파트급이어야 먹힌다
비슷한데 가격이 저렴하면
견줄수 있어서 더욱 짱이다
대체 상품(가칭)
"도심아파트"
예상 모습이다
같은 입지 조건에
같은 기능이고
같은 평면이고
같은 모양이고
지하주차장도 빵빵한데
짓는데 1년이고
단지 층수만 낮다
그런데
가격이 저렴하다면.....
인기폭팔 신축 아파트와
견줄 수 있다고 본다
아파트 대체 상품으로서
충분한 역활을 할 수 있다
그렇게 하기 위한 장치로서
단독주택과 연립주택과
다세대주택등의
면적 규제
층수 규제
일조권 규제
주차장 규제
지구단위계획 규제
재건축 년한 규제등은
테이블 위에 모두 다 올려 놓고
한꺼번에 검토하고
동시에 풀어야 할 문제다
그래야 비로소 신축아파트의
대체 상품으로서
충분한 공급과 더불어
집값 견제도 이뤄질 수 있다
그렇게 된다면
서울 도심
"도심아파트" 공급규모는
통계청 2021년 발표 통계로
추산할 때
약 50만세대 이상이
충분히
서울 도심에 공급 될 수있다
분당 신도시급의 약 5배 물량이다
다시 결론을 정리하자
주택 공급 정책을
바꿔야 한다
그래야
집값을 잡을 수 있다
수요가 있는
도심 집 값을 잡으려면
도심 문제에 초점을 맞추자
면적
층수
일조권
주차장
지구단위계획
재건축 년한 등
다양한 규제를 동시에 검토하고
조정해야 한다
그래서
서울 도심권에 심하게 부족한
신축 아파트를 대체할
"도심아파트"를
꾸준히 공급해야 한다
그래야 집값도 잡고
국가경제도 안정될 수 있고
주택 공급 역사도
새롭게 바꿀 수 있다
https://blog.naver.com/cs5011/222466009751
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