상상대로 서울

현황과 문제

가로주택정비사업 조합을 설립하려면 토지등소유자 4분의 3과 토지면적 3분의 2 동의 외에, 구역 안 공동주택 「각 동마다」 구분소유자 과반 동의를 받아야 합니다(소규모주택정비법 제23조제1항, 5명 이하 동만 제외). 같은 조항에서 단독주택 등 비공동주택은 토지면적을 합산해 2분의 1로 한 번만 판정하는데, 공동주택은 모든 동이 빠짐없이 과반을 넘어야 합니다. 재건축·소규모재건축은 같은 요건을 한 「주택단지」 안의 동에만 적용하지만, 가로주택은 준공 시기와 소유자가 제각각인 소형 빌라 수십 동에 적용합니다.

그 결과 6명짜리 빌라 한 동에서 3명(전체 소유자의 0.5~1%)이 반대하면 전체 동의율이 95%여도 조합을 세울 수 없습니다. 2026년 개정으로 전체 동의율은 80%에서 75%로 낮아졌지만, 동별 과반은 2017년 제정 때 그대로입니다.

강서구 공공참여 모아타운인 등촌2동·화곡1동 6개 구역(토지등소유자 2,943명)을 실측한 결과, 동별 과반이 적용되는 공동주택 221동 중 132동(60%)이 6~10명 소형 빌라였습니다. 이 실제 구성으로 AI 모델링을 한 결과, 법정 요건 75%를 이미 확보한 구역도 38~90%, 80%를 확보해도 15~64% 확률로 빌라 한 동 때문에 조합설립이 막힙니다.

모아타운(소규모주택정비 관리지역)은 여러 구역이 도로·보도 등 기반시설을 나누어 맡기 때문에, 한 관리지역의 3개 조합 중 하나라도 막힐 확률은 75% 동의 시 98~100%에 이릅니다. 구역이 커질수록(1만㎡ 45% → 2만㎡ 69% → 4만㎡ 91%) 병목은 더 심해집니다. 서울에서 진행 중인 정비사업 790곳 중 226곳(28.6%)이 가로주택인 만큼, 이 규제는 서울 저층주거지 공급 전반의 병목입니다.

제안 내용

1. 서울시 전수조사: 모아타운 안의 가로주택정비사업 조합 미설립 구역 전체를 대상으로 조합설립 동의율을 조사하여, 전체 동의율은 75%를 넘겼으나 공동주택 동별 과반 미달로 멈춰 있는 사업지의 개수·구역 면적·토지등소유자 수·관리계획상 예상 세대수를 파악해 주십시오. 개인정보를 뺀 구역 단위 결과는 공개해 주십시오.
2. 국토부 제도개선 협의: 조사 결과를 근거로 동별 과반 요건의 적용범위와 충족기준 조정을 국토교통부에 건의해 주십시오. 검토 가능한 개정대안은 다음과 같으며, 어느 안이든 전체 4분의 3·토지면적 3분의 2 요건과 5명 이하 동 제외는 그대로 둡니다.
   • A. 적용 대상 동의 3분의 2 이상에서 각 동 과반이면 충족
   • B. 재건축과 같이 「주택단지 안의 공동주택」으로 적용 대상 한정
   • C·D. 제외 기준 상향(구분소유자 20명 이하 또는 주택 바닥면적 660㎡ 이하 동 제외)
   • E. 각 동 동의율을 과반에서 3분의 1 이상으로 조정
   • F. 전체 동의율 80% 이상이면 동별 요건 면제(종전 법정 요건 수준의 안전장치)
   • G. 관리지역(모아타운) 안의 구역에 한해 A안 적용
3. 서울시 자체 조치: 법 개정 전이라도 모아타운 관리계획 수립·변경 시 6~10명 소형 빌라의 분포와 동별 과반 위험을 사전 진단하고, 동의 확보가 막힌 구역에 대한 지원 절차(연락두절 소유자 확인, 공공기관 소유 지분의 동의 방침 정비)를 마련해 주십시오.

기대효과

• 소수 동 한 곳의 사정이 구역 전체와 관리계획의 기반시설을 멈추는 구조를 해소하여, 모아타운의 계획적 정비와 주택공급이 제때 진행됩니다.
• 비공동주택(토지면적 합산 판정)과 공동주택(모든 동 충족) 사이의 보호 강도 격차를 줄여 소유자 간 의사결정 권한의 형평성이 회복됩니다.
• 각 동의 과반 확인, 5명 이하 동 제외, 매도청구·현금청산 등 소수 소유자 보호 장치는 그대로 유지됩니다.
• 서울시 전수조사 자료는 국회 입법 건의와 국토부 검토의 객관적 근거가 되며, 조사 자체가 서울시 모아타운 정책의 실행력을 높이는 점검이 됩니다.

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투표기간 2026.09.14. ~ 2026.10.14. D-29

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