상상대로 서울

제안 배경: 서울 아파트 10곳 중 3곳은 입주 30년을 넘긴 노후 아파트일 정도로 노후화 현재 서울 아파트 수는 171만1444가구(임대 제외) 이 가운데 28.54%에 해당하는 48만8457가구가 입주 30년을 초과한 노후 아파트 비율 24.85% 수치임. 용적률이 법적 초과로 추가세대수 나올수 없는 아파트들이 많아지고 있음.

수익성 악화로 분담금 폭탄 현실화로 기존 아파트의 리모델링 대수선보다는 이주 없이 리모델링 할 수 있는 패러다임으로 전환해야 할 것으로 보임.

① 현재 리모델링 좌초 원인 → ② 정책 대안 → ③ 시장 부작용(이사 수요 등) → ④ 사업 지속 대응 전략 → ⑤ 구조·안전 리스크 → ⑥ 관련 법령  

1. 30년 이상 된 구축 아파트 리모델링 좌초 원인

① 조합원 분담금 폭증-공사비 급등(자재비·인건비 상승)

금리 상승 → PF·이주비 부담 증가

수직증축 규제+사업성 부족→ 조합원 추가분담금이 수천만~수억 증가

- 결과: 사업 중단·찬반 갈등 심화

② 구조적 한계 (재건축 대비 열위)용적률 추가 확보 제한 일반분양 수익 부족→ “돈은 많이 들고 회수는 적은 구조”

③ 정책 공백 리모델링은 금융·세제·용적률 인센티브 부족

2. 정책 대안 (부분 리모델링 전환 + 공공 지원)

(1) 부분 리모델링 제도화 (핵심 대안) 전면 리모델링 →단계별 리모델링전환

구조-1단계: 설비·외벽·주차장 개선-2단계: 세대 내부 개선-3단계:선택적 증축

효과-분담금 분산,사업 리스크 축소,주민 갈등 감소

(2) 정부 금융 지원 확대-정책금융 (주택도시기금) 저리 대출

3.이사 수요 증가에 따른 부작용

-전세가격 상승 대규모 이주 발생 특정 지역 전세 수급 불균형 향후 “물가 상승

4.사업 좌초” 대응 전략-사업성 사전 검증 강화

-착수 전 분담금 확인 후 진행할수 있는 설명회로 경제성 평가 의무화

5.구조적 위험 (핵심 기술 리스크)

(1) 내력벽 철거 위험 건물 하중을 지탱하는 구조 → 제거 시 붕괴위험

법적 기준 「주택법 시행규칙」“내력벽 철거를 수반하는 세대 통합 금지”

위험성-하중 재분배 실패 균열 → 붕괴 가능성 설계 오류 시 대형사고

(2) 수직증축 구조 위험 기존 기초 위에 하중 증가,기초·파일 부족 시 침하

(3) 지하주차장 보강 공사 위험

문제-기초 구조 절단·확장,지하수 유입,기둥 간격 변경

위험성 지반 침하,구조 불안정,붕괴 가능성

6.법적 안정성 및 관련 법령

(1) 리모델링 정의

「건축법 시행령 제6조」 “증축·개축·대수선 행위”

(2) 내력벽 관련 규정「주택법 시행규칙」

내력벽 철거금지 원칙 구조 안전확보 의무구조안전진단 필수

설계·시공 기준 강화→ 안전성 확보 전제

“구조안전 강화” 내력벽 철거 원칙적 금지 유지 지하공사 별도 안전 등급 도입

핵심 결론

지금 리모델링 위기의 본질은“사업성 부족 + 공사비 폭등 + 구조적 한계” 해결 방향은 단순 규제완화가 아니라

“부분 리모델링 전환”

“공공 재정 참여”

“구조 안전 우선되어야 함을 원칙으로 해야함.

“공사비 급등 시대, 구조 안전 우선 원칙에 기반한 리모델링 정책 개선안” “부분 리모델링 전환 및 공공 역할 강화 방안”

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투표기간 2026.04.20. ~ 2026.05.20.

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