- 제안접수
2025.02.20. - 제안분류 완료
2025.02.20. - 50공감 투표 중
2025.03.22. - 부서검토
2025.03.22. - 부서답변
- 결재완료
촉진(정비)계획변경에 따른 자의적 해석과 행정편의주의로 인한 입안절차진행에 대한 민원
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고 * * 2025.02.20.
시민의견 : 267
정책분류주택
시민의 소리에 귀를 기울이는 것은 매우 중요합니다.서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제10조 제4항에 따르면, 정비계획의 변경을 요청하는 경우 직접 동의서를 받는 방법 외에도 총회(주민총회를 포함)에서 토지등소유자(조합원이 설립된 경우 조합원)의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결될 경우에도 동의를 받은 것으로 간주됩니다. 서울시 질의회신 행정해석도 구역내 토지등소유자 3분의 2 이상의 찬성이고 편입할 소유자의 동의가 아니라는 것도 동일합니다. 다만 편입할 토지등 소유자의 의견청취는 필수절차임도 잘 알고 있습니다.
송파구청 담당 공무원은 관례적으로 법에도 없는 편입할 토지등 소유자의 고소.고발등 민원이 무서워 동의서 없이는 입안을 진행하지 않겠다는 입장입니다. 그러나 도시재정비법 제13조의2 제3항 전단에 따르면, 재정비촉진계획 결정 효력 상실 구역을 존치지역으로 전환할 시 해당 존치지역은 재정비촉진지구에서 제외되지 않습니다. 또한, 도시 및 주거환경정비법 제14조(정비계획의 입안제안) 제1항 제6호 및 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제10조 제4항에 의거하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아 자치구청장에게 입안제안을 할 수 있습니다. 따라서 편입될 토지 소유자의 별도의 동의는 필요하지 않습니다.그럼에도 불구하고 일선 담당공무원은 지속적으로 편입될 토지 등 소유자의 동의서 징구를 요구하고 있습니다.
대한민국은 법치국가임에도 불구하고 도시재정비법, 도시정비법 및 시행령, 서울시 도정법조례, 서울시 행정해석(질의회신), 헌법재판소결정, 대법원,고등법원,행정법원,지방법원 판시내용 어디를 살펴봐도 제척부지인 편입할 토지등소유자의 동의서내지 협약서요구 내용은 전혀 없고 계획변경시 정비구역내 토지등소유자 또는 조합원2/3의 동의가 필요할 뿐임에도 불구하고 불법과 탈법. 편법을 오히려 요구하거나 조장하는 행위가 아닐런지요? 아래 글을 편밀히 살펴보면 행정관청의 입안권에 대한 월권적.초법적 재량행위를 떠나 직무유기내지 공무상 권리남용에 가까운 것이 행정관청에서 부터 시작되어 재개발. 재건축 정비사업 지체를 조장하고 있다고 볼 뿐입니다.
서울행정법원(2009. 4. 30. 선고 2007구합26278)과 대전지방법원(2021. 6. 10. 선고 2020가합100813) 판결에 따르면, 정비계획의 입안 제안은 정비구역의 지정신청을 촉구하는 의미가 있을 뿐, 입안권자에 대하여 구속력을 가지지 않습니다. 또한, 헌법재판소와 대법원 판결에서도 행정청의 재량행위를 폭넓게 인정하고 있습니다.
따라서, 송파구청은 법령에 근거하지 않은 요구를 중단하고, 마천동 128-1 및 128-88 외 다수의 토지 편입을 위한 정비계획 변경을 신속히 처리해 주시기를 간곡히 요청드립니다. 이로써 마천1구역의 발전과 주민들의 복지를 도모하고, 낙후된 지역의 주거환경 개선, 기반시설 확충 및 도시기능 회복을 이루고자 합니다.
향후 조합 측 변호사와 협의하여 송파구청의 부당한 요구 사항에 대해 법적 근거를 검토하고 대응 전략을 수립하여 마천동 전체 재개발구역 주민 및 조합원들을 대상으로 설명회를 개최하여 현재 상황과 법적 대응 계획을 공유하고, 주민들의 의견을 수렴하고 조합원 및 토지 소유자들을 대상으로 서명 운동을 전개하여 송파구청 관련 담당공무원의 관습에 묶여 소극적 행정행위에 대해서 법적 대응을 적극적으로 추진할 것이며 송파구청 공무원의 부당한 요구를 철회시키고, 신속한 정비계획 변경을 촉구하는 의견을 모아 해당기관에 적극적으로 문제를 제기하고, 법적 근거와 관련 판례들을 공유하고 부당하다는 점을 강조하여 언론은 물론 각계에도 근거에도 없는 부당한 행정행위 관례 근절과 재발방지를 통해 적극행정을 독려하기 위한 조치와 신속한 정비계획 변경을 요청하는 절차를 진행할 것입니다.
마천1재정비촉진구역 내 부지 정형화를 위해 마천동 128-1, 128-88, 128-75, 128-4, 128-138, 128-67, 128-10 토지의 편입을 요청드리고자 합니다. 이 토지들은 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경 개선, 기반시설 확충 및 도시기능 회복을 위해 중요한 위치에 있습니다.
마천1재정비촉진구역 내 부지 정형화를 위해 마천동 128-1, 128-88, 128-75, 128-4, 128-138, 128-67, 128-10 토지의 편입을 요청드리고자 합니다.
마천동 일대의 해당 토지들은 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경의 개선, 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위해 마천1구역 내 촉진(정비)구역 중심부에 위치하고 있습니다. 따라서 이들 토지를 사업시행구역 내에 포함시켜 부지 정형화를 이루어야 할 필요가 있습니다. 그러나 송파구청이 이들 토지의 편입을 위해 이해관계자인 토지 등 소유자의 동의서를 요구하고 있어, 이에 대한 법적 근거와 문제점을 바탕으로 규제개혁을 요구하는 민원 진정서를 제출합니다.
송파구청은 편입할 토지 등 소유자의 동의서 없이는 입안을 진행하지 않겠다는 입장을 고수하고 있습니다. 그러나 도시재정비법 제13조의2 제3항 전단에 따르면, 재정비촉진계획 결정 효력 상실 구역을 존치지역으로 전환할 시 해당 존치지역은 재정비촉진지구에서 제외되지 않습니다. 또한, 도시 및 주거환경정비법 제14조(정비계획의 입안제안) 제1항 제6호 및 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제10조 제4항에 의거하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아 자치구청장에게 입안 제안을 할 수 있습니다. 따라서 편입될 토지 소유자의 별도의 동의는 필요하지 않습니다.
도시 및 주거환경정비법 제14조 제1항 제6호는 주민들이 정비계획의 수립 및 변경에 대해 의견을 제출할 수 있도록 규정하고 있으며, 관련 판결에서는 조합이 설립된 경우 기존 정비구역 내의 토지 등 소유자 또는 조합원의 3분의 2 이상의 동의로 정비계획 변경을 요청할 수 있음을 명확히 하고 있습니다. 관련 판결들에서도 이는 명확히 확인되고 있습니다. 서울행정법원(2009. 4. 30. 선고 2007구합26278)과 대전지방법원(2021. 6. 10. 선고 2020가합100813) 판결에서는, 정비계획의 입안 제안은 정비구역의 지정신청을 촉구하는 의미가 있을 뿐, 입안권자에 대하여 구속력을 가지지 않음을 확인하였습니다. 또한, 도시정비법 제8조 제1항에 따라 정비계획의 수립, 변경과 정비구역의 지정은 시장 등 정비구역 지정권자의 권한입니다.
정비계획의 수립 및 변경 권한: 도시정비법 제8조 제1항에 따라 정비계획의 수립, 변경과 정비구역의 지정은 시장 등 정비구역 지정권자의 권한입니다. 제14조 제2항에 따르면, 토지 등 소유자의 입안 제안이 있는 경우, 입안권자는 반영 여부를 제안자에게 통보해야 하며, 이는 입안권자의 재량에 속합니다.
정비계획의 수립·변경에 관한 주민 의견: 도시정비법 제14조 제1항에 따라 다수의 주민들이 정비계획의 수립·변경을 원하는 경우에도 의견이 반영되기 어려울 수 있으므로, 주민들이 정비계획의 수립·변경을 요청할 수 있도록 규정하고 있습니다.
따라서, 송파구청은 법령에 근거하지 않은 요구를 중단하고, 마천동 128-1 및 128-88 외 다수의 토지 편입을 위한 정비계획 변경을 신속히 처리해 주시기를 간곡히 요청드립니다. 이로써 마천1구역의 발전과 주민들의 복지를 도모하고, 낙후된 지역의 주거환경 개선, 기반시설 확충 및 도시기능 회복을 이루고자 합니다.
1. 문제점
마천동 일대의 여러 토지(128-1, 128-88, 128-75, 128-4, 128-138, 128-67, 128-10)가 도시의 낙후된 지역에 위치해 있으며, 주거환경 개선과 기반시설 확충, 도시기능 회복을 위해 촉진(정비)구역 중심부에 포함되어 있습니다. 이 토지들을 사업시행구역 내에 편입해 부지정형화를 이루어야 합니다.
2. 도시계획적 편입 필요성과 기대 효과
토지를 사업시행구역 내에 편입해 부지정형화를 이루면 다음과 같은 이점을 얻을 수 있습니다:
● 도시경관 보호와 지역 균형 발전
● 기반시설 연계 문제 해결
● 공공성 향상 및 안전 문제 예방 (공사 소음, 먼지, 방범, 침수, 화재 등)
● 거마로20길의 폭원을 12m로 확장하여 공공청사의 원활한 차량 진출입로 확보 및 보행자와 차량의 안전 확보
3. 양측이 공통적으로 협의된 사항
● 마천1구역 조합원총회에서 결의를 통해 송파상운의 대체 토지 위치를 마천동 128-35에서 송파상운 측 요구로 마천동 128-127로 변경하고, 3면 각지로 배치하는 것에 협의
● 3종 종상향 요구는 서울시의 판단과 결정에 따름
● 획지 3-3을 1:1 대토 보상 방식으로 송파상운에 제공
● 별도의 손익 정산 없이 필요한 절차를 거쳐 이동 배치
● 사업 시행 전 사유지를 동일한 면적으로 정형화하여 평면환지(토지 이동)로 대로변에 배치하고, 대토로 배분하는 방식으로 진행 현재 송파상운 측과의 협의가 중단된 상태로, 송파구청에서는 송파상운 측의 동의서가 없으면 입안을 진행할 수 없다고 합니다.
3-1. 법적 근거에 의한 현금화 방안
「도시 및 주거환경정비법」에 따라 현금화나 현금청산이 가능한 시점은 사업시행계획 인가 후 분양신청을 하지 않은 시점과 관리처분계획 인가 이후 시점입니다. 조합은 이러한 법적 절차를 따르게 되어 있으며, 각 쌍방이 추천하는 감정평가사(법인) 각 1인씩 추천하여 지속적인 협의를 통해 조합원의 중지를 모아 최선의 요구를 수용할 계획입니다.
4. 협력 요청
송파상운 부지가 편입될 경우 부지 정형화 및 획지 면적 증가로 사업성이 향상될 것으로 기대됩니다. 저희 조합은 송파상운 측의 요구를 수용하고 협의를 진행해 왔지만, 아직 합의에 이르지 못했습니다.
5. 정책적 판단에 따른 문제 해결 방안
「도시 및 주거환경정비법」 제14조 제1항 제6호에 따르면, 조합이 설립된 경우 기존 정비구역 내 토지등소유자 또는 조합원의 3분의 2 이상의 동의로 정비계획 변경을 요청할 수 있습니다. 이러한 법적 근거와 관련된 판례를 분석하여 정비계획 변경 요청의 문제점과 법리적 판단 근거를 체계적으로 검토할 때 기존 정비구역 내 토지등소유자 또는 조합원의 3분의 2 이상의 동의를 통해 정비계획 변경을 제안 할 수 있으며 구청장님은 재량으로 정비계획을 입안하고 구역을 지정할 수 있습니다. 구청장님은 재량으로 정비계획을 입안 및 구역지정을 할 수 있습니다.
5.1. 정비계획의 수립 및 변경 입안 권한
정비계획의 수립 및 변경 권한은 시장, 구청장 등 정비구역 지정권자에게 있습니다. 정비계획 입안은 전문적, 기술적 판단을 바탕으로 재량에 의해 결정됩니다. 정비계획의 수립 및 변경 시 이익형량이 중요한 요소로 작용하며, 절차적 하자가 있더라도 이는 처분의 효력에 큰 영향을 미치지 않습니다. 행정청은 이해관계인의 의견에 구속되지 않고 재량을 행사할 권한을 가집니다.
● 헌법재판소 판결: 정비계획 변경 입안.수립권한 요청은 헌법에 위반되지 않으며, 심판청구는 각하됩니다.
● 대법원 판결: 정비계획 수립 및 정비구역 지정은 전문적·기술적 판단에 기반한 재량 사항이며, 재량권 일탈·남용 주장은 받아들여지지 않습니다.
● 고등법원 판결: 추진위원회는 정비계획 입안을 위한 동의 절차를 철저히 준수해야 합니다.
● 행정법원 판결: 종합적인 검토와 의견 수렴 절차를 철저히 이행해야 합니다.
● 지방법원 판결: 정비계획 변경 요청 시 토지등 소유자의 3분의 2 이상의 동의가 필요하며, 주민설명회 개최 및 주민공람 절차를 철저히 이행해야 합니다.
5.2. 구역계 및 정비계획 변경에 대한 서울시 행정해석
5.2.1. 구역계 변경을 위한 토지등소유자 정비사업 정비계획 변경 제안
도시정비법 제14조 제1항 제6호에 따르면, 토지등소유자(조합이 설립된 경우 조합원을 포함)가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우, 정비계획의 입안권자에게 정비계획(변경)의 입안을 제안할 수 있습니다. 다만, 제15조 제3항에 따른 경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자의 동의 절차를 거치지 않아도 됩니다.
같은 법 시행령 제12조 제1항에 따라, 토지등소유자가 정비계획의 입안을 제안하려는 경우 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받은 후 정비계획도서, 계획설명서 등 필요한 서류를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출해야 합니다. 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청할 수 있습니다.
또한, 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제10조 제4항에 따르면, 정비계획의 변경을 요청하는 경우 직접 동의서를 받는 방법 외에도 총회(주민총회를 포함)에서 토지등소유자(조합원이 설립된 경우 조합원)의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결될 경우에도 동의를 받은 것으로 간주됩니다.
5.2.2. 동의율 산정 및 구역계 정비구역의 변경
서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제6조 제5항 제3호에 따르면, 도시정비형 재개발구역 입안 요건으로 노후·불량건축물의 수가 대상지역 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역으로 규정되어 있습니다. 따라서 추가 편입되는 면적을 포함하여 구역 전체 노후도를 산정해야 합니다.
5.3. 관련 법리적 검토
● 절차적 하자: 정비구역 수립권자, 입안권자, 지정권자가 재량권을 적절히 행사했는지 판단할 때 절차적 하자가 있을 수 있으나, 이를 이유로 지정권자의 결정이 위법하게 되는 것은 아닙니다.
● 주민들의 의견 반영 여부: 주민들의 반대 의사가 정비구역 지정에 반영되지 않았다고 해서 처분에 하자가 있었다고 볼 수 없습니다.
● 재량권 일탈·남용: 정비구역 지정 및 정비계획 수립은 고도의 전문적·기술적 판단을 기초로 하며, 재량권 일탈·남용 주장은 받아들여지지 않습니다.
6. 결론
저희 조합은 「도시 및 주거환경정비법」 제14조 제1항 제6호에 따라, 기존 정비구역 내 토지등소유자 또는 조합원의 3분의 2 이상의 동의로 정비계획 변경을 요청할 수 있습니다. 이를 바탕으로 법적 근거와 관련된 판례들을 철저히 분석하여 정비계획 변경 요청의 문제점과 법리적 판단 근거를 검토해 왔습니다. 구청장님께서는 재량으로 정비계획을 입안하고 구역을 지정할 수 있습니다.
행정관청의 정비계획의 수립 및 변경 권한은 시장, 구청장 등 정비구역 지정권자에게 있으며, 법원도 행정관청의 재량행위를 폭넓게 인정하고 있습니다. 정비구역 지정 및 정비계획 수립은 전문적·기술적 판단에 기초하여 이루어지며, 절차적 하자가 일부 존재하더라도 이는 처분의 효력에 큰 영향을 미치지 않습니다. 따라서 조합원들의 동의를 충분히 반영한 저희 정비계획 변경 요청이 신속하게 처리될 수 있도록 구청장님의 정책적 판단과 재량을 간곡히 부탁드립니다.
최근 전주지방법원 판결을 살펴보면, 이미 구역지정 고시된 구역에서 제척된 부지를 편입하여 부지 정형화를 꾀한 사례가 있습니다. 전주지방법원 2023년 4월 13일 선고된 2021구합2701 판결에서는 정비계획 변경 요청 시 토지등 소유자의 3분의 2 이상의 동의가 필요함을 판시하였고, 절차적 하자가 있더라도 처분의 효력에 영향을 미치지 않는다고 판단하였습니다. 광주고등법원과 대법원에서 항소와 상고가 기각되었으며, 헌법재판소에서도 심판청구가 각하된 사례가 있습니다. 이를 통해 법원이 행정청의 재량을 존중하고 있음을 알 수 있습니다.
이와 같이 법원이 행정청의 재량을 존중하고 있음에 비추어, 마천1구역의 발전과 주민들의 복지를 위해 재정비촉진계획변경안을 조속히 승인해주시면 큰 힘이 될 것입니다. 행정관청의 지원을 통해 용도 폐지된 송파상운 부지의 편입 문제를 해결하고 사업을 원활하게 진행할 수 있도록 도와주시기를 간곡히 부탁드립니다.
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