상상대로 서울

안녕하세요 경희대학교 경제학과에 재학 중인 학생입니다. 

젠트리피케이션 관련해서 분석하고 정리해본 저의 생각을 '민주주의 서울'에 제시합니다. 

*자세한 사항은 첨부파일에 올려놓도록 하겠습니다. 

*제가 제시하고자 하는 구체적인 방안은 글 중후반부에 위치합니다. 

 젠트리피케이션 현상을 사회 문제라고 인식했을 때, 이를 해결하기 위한 경제적 방안에 대한 탐구가 필요하다고 생각했습니다. 한국에서의 젠트리피케이션 현상은 지대 상승으로 인해 초래된 현상입니다. 지대 상승을 일으킨 원인으로는 상업(commercial), 관광(tourist), 문화 주도(culture-led), 지역 분위기 등이 있지만, 기본적으로 어떤 지역의 문화 내지는 지역의 고유성이 상업화 되면서 사람들의 수요가 증가하게 되면서 발생했습니다. 이로 인해 임대료와 지가의 급격한 상승이 이루어지고 기존의 세입자가 머무를 수 있는 여건이 악화되고 있는 상화입니다. 이는 시장의 수요와 공급 원리의 결과이기도 하지만, 동시에 정보의 비대칭성으로 나타나는 시장의 불완전성 때문에 나타나는 문제라고도 생각했습니다. 

 현재 서울시에서는 젠트리피케이션 발생지역을 위주로 ’장기안심상가‘를 선정하여 임대인이 임대료 제한을 요지로 상생협약을 맺으면 리모델링 비용을 지원해주는 사업을 진행해주고 있습니다. 또한 임대인들을 대상으로 상가매입비를 장기, 낮은 이자율로 빌려주는 융자지원 사업과 무분별한 젠트리피케이션으로 인해 지역 정체성이 파괴되는 것을 막기 위하여 지역 정체성 유지의 핵심 시설, ’앵커 시설‘ 건립을 추진하고 있습니다. 임대인들이 많이 요구하고 있는 임대차 보호법 개정과 같은 경우, 지방 정부 차원과 국회와 행정부에 지속적으로 법 개정의 필요성에 대해 설명하고 있는 상황입니다. 임차인의 계약 갱신요구권의 경우에는 현재 5년 기한이지만, 앞으로 10년으로 늘려나갈 수 있도록 노력하고 있고, 또한 임대료 문제와 관련해서는 현재 임대료 증액한도가 대통령령으로 설정되게 되어 있는데, 이를 지방자치단체에서 권한을 부여한다면 좀 더 지역 상황에 맞는 조치가 가능할 것이라고 기대하고 있고, 이를 추진하기 위해 노력하고 있습니다.

 이처럼 서울시가 다양한 제도적 지원 방안들을 강구하고 있다는 것을 확인할 수 있었습니다. 그러나 상생 위주의 정책 초점이 실효성이 있을 지에 대해서는 의문이 생깁니다. 현재 부상한 또는 부상할 지역의 경우에는 3000만원의 리모델링 비용을 받기 위해 매월 받을 수 있는 임대료를 5%만 상승시켜야 한다는 상생 협약을 임대인 입장에서 받아들일 가능성은 높지 않다고 봅니다. 리모델링 비용 지불로 임대료 상승 제한에 대한 동기를 유발하기란 쉽지 않을 것이라고 생각합니다.

 또한 문화적 젠트리피케이션 현상을 방지하기 위해 진행하는 앵커 시설 사업과 같은 도시 개발이 임대료 상승의 원인이 될 수 있다는 것은 분명한데, 지역 주민들을 위해 앵커 시설을 짓는다는 것은 결국 해당 지역의 개발을 뜻하고, 굳이 상업 시설이 아닌 주민들을 위한 시설이라고 할지라도 임대료 상승에 영향을 끼친다는 것을 알 수 있습니다.

 긍정적인 점은 서울시의 정책 중 프랜차이즈가 기존 임차인의 가게를 대체하는 것을 막는 부분에서는 성과가 있었다는 것입니다. 한국 사회에서 젠트리피케이션 현상이 문제시 되었을 때, 주로 제기되었던 걱정은 대기업 프렌차이즈가 영세 상인들이 키워놓은 상권을 빼앗아간다는 것이었습니다. 그러나 오늘날 이와 같은 경우는 거의 없어졌으며, 이는 서울시의 도시 개발 계획 차원에서 이를 예방하기 위한 노력의 결과로 보입니다.

 정리하자면, 서울시의 예방 정책은 초기 단계의 젠트리피케이션을 막는 데에는 성과를 거두었습니다. 하지만 오늘날 젠트리피케이션과 관련된 주된 갈등은 임대인과 임차인 간의 관계에서 비롯되고 있습니다. 또한 서울시의 대책 대부분이 조례 및 법률을 이용한 법적 해결책에 초점이 맞추어져 있으며, 경제적 해결책에 있어서는 융자 지원과 같은 기존의 정책 반복, 상생 협약과 같은 실효성에 대한 의문이 제기되는 정책이 주를 이룬다는 것을 알 수 있었습니다.

 결국, 서울시의 이러한 다양한 정책과 제도적 노력에도 불구하고 여전히 젠트리피케이션의 문제가 서울 여러 지역에서 심화되고 있다는 사실은 정책의 유효성에 대한 회의적 시각을 방증해주고 있는 것으로 판단된다. 따라서 융자지원과 같은 부분적인 경제적 해결책이 아니라 시장 원리와 회사라는 경제의 기본 개념을 이용한 전면적인 경제적 해결책 제시가 필요하다고 생각합니다.

 젠트리피케이션 현상에 대한 경제적 해결책으로 ’신탁형 도시재생회사‘를 제안합니다. 신탁형 도시재생회사는 지금까지 제시되어 온 어떤 해결 방안보다 훨씬 시장 원리에 부합한다고 볼 수 있는데, 이는 일정 지역 자체를 자산화하여 공동 투자 및 공동 관리하는 방식이기 때문입니다. 기존에 지속적으로 제시되어 온 방법은 임대차 보호법 개정을 통해서 상인들이 좀 더 오랜 기간 임차할 수 있게 도와주고, 임대료를 과도하게 올리지 못하도록 막는 것이었습니다. 그러나 이러한 방법은 시장의 자연스러운 조정을 막는 인위적인 제한들이라고 생각합니다. 특정 상권이 발전하고 임대료가 상승하는 현상을 단순히 임대인의 욕심이나 폭리 추구만으로 볼 수는 없다고 생각하고, 그 이유는 공급보다 수요가 훨씬 많은 상황에서는 경제 기본 원리에 따라 시장 가격 역시 상승하게 되는 것이기 때문입니다. 실제로 임대차 보호법 개정 등으로 인해서 젠트리피케이션 현상이 얼마나 막아졌는지에 대한 의문이 제기되기도 합니다. 그동안 지속적으로 임대료 상승 비율을 줄이고 임대 기간을 늘려왔지만 여전히 젠트리피케이션은 많은 상인들의 걱정거리입니다. 즉, 시장원리를 인위적으로 거스르는 젠트리피케이션 현상은 실효성 면에서 한계가 있다고 판단하였습니다.

 그러나 ’신탁형 도시재생회사‘는 투자의 개념을 젠트리피케이션 현상에 적용시키고, 지역에 기반한 도시재생회사를 설립하여 지역자산 개발의 주체로 삼을 수 있습니다. 이 경우, 지역 주민들이 도시 재생의 주체로 참여할 수 있다는 장점이 있습니다. ’신탁‘은 위탁자가 소유하고 있는 자산을 수탁자인 신탁회사에 맡겨 관리, 운용, 처분하도록 하고, 그로부터 발생하는 수익을 위탁자가 지정하는 수익자에게 지급하도록 하는 제도를 말합니다. 젠트리피케이션 현상이 발생하는 토지와 건물을 개개인의 자산으로서 임대인이 관리하는 대신 이를 신탁형 도시재생회사에 맡기면, 자산 소유자는 과거와 같이 단순히 자신의 건물로부터의 수익만을 생각하는 것이 아니라, 신탁형 도시재생회사가 배분하는 수익을 고려하게 됩니다. 따라서 무분별한 임대료 상승이 아니라, 지역 전체의 발전을 통한 회사의 수익률 상승을 신경 쓰게 되는 등 이익의 관점이 달라질 수 있다고 생각합니다.

 또한 주민들이 직접 자본을 출자하여 도시재생회사의 주식을 소유함으로써 부동산 개발 및 운용으로 인해 발생한 수익이 지역 사회로 돌아가고, 지역 내 재투자가 가능해진다는 이점도 존재합니다. 신탁형 도시재생회사는 다른 부동산 투자회사와는 다르게 해당 지역의 개발만을 목적으로 하기 때문에 회사의 이윤을 다른 곳에 유출하는 것이 아니라, 해당 지역에 다시 투자하게 됩니다. 추가적으로, 지분율에 공공 부문도 어느 정도 일조하기 때문에 지역 차원의 폭리 추구도 방지할 수 있다는 점도 긍정적으로 바라볼 수 있습니다.

 기존의 부동산 거래 방식을 유지하는 방식에서는 정보의 비대칭성 문제를 해결하여 시장 원리가 제대로 작동하도록 하는 데에 초점을 맞춰야 합니다. 상가 매매와 임대차 거리의 실거래가를 공개하는 관행을 정상화할 필요성이 있다고 생각합니다. 정보 공개를 통해 젠트리피케이션 지역에 진입하는 상인들이 정보의 비대칭성으로 인해 부당한 계약을 맺거나 급격한 임대료 상승으로 인한 피해를 입는 일을 줄일 수 있습니다. 상가 건물의 매매 실거래가 공개는 계약 당사자에게 뿐만 아니라, 부동산 중개업자에게까지 신고 의무를 부과하여 실거래가 정보가 정부 전산망에 수집되도록 하고, 전산망을 오픈하는 식으로 현실화 할 수 있고 생각합니다. 

고맙습니다:)

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투표기간 2020.12.01. ~ 2020.12.31.

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