상상대로 서울

1. 제안 취지

최근 정부와 서울시는 서울의 주택공급 확대 필요성에는 공감하면서도 용산공원의 주택 활용 여부를 두고 의견 차이를 보이고 있습니다.

반면 서울시가 대안으로 제시한 탄천물재생센터에 대해서는 정부도 자료를 받아 적극 검토하겠다는 입장을 밝히면서 협의 가능성이 나타났습니다.

이 과정에서 한 가지 행정적 사각지대가 보입니다.

현재는 특정 부지가 주택공급 후보로 제시된 뒤 서울시와 정부의 의견이 충돌하면 해당 부지의 찬반 논쟁이 먼저 커지고, 그 이후에야 대체부지를 찾고 다시 자료를 검토하는 방식이 반복될 가능성이 있습니다.

이에 특정 부지를 개발할지 보존할지를 놓고 장기간 대립하기보다, 서울시가 정부 제안을 수용하기 어려운 경우 실행 가능한 대체부지 또는 대체 공급방안을 함께 제시하고, 원안과 대안을 동일한 기준으로 비교하는 행정절차를 마련할 것을 제안합니다.

가칭 **「서울형 주택공급 대체부지 동시제시·동일기준 비교제」**입니다.

2. 현행 방식의 문제점

첫째, 부지 찬반 논쟁과 대체부지 검토가 순차적으로 진행됩니다.

특정 후보지를 둘러싼 의견 차이가 장기간 지속된 뒤에야 다른 부지를 검토하면 실제 주택공급 결정도 늦어질 수 있습니다.

처음부터 원안과 대안을 함께 놓고 비교하면 불필요한 논쟁과 검토시간을 줄일 수 있습니다.

둘째, 후보지별 평가기준이 달라 객관적인 비교가 어렵습니다.

한 부지는 공급호수가 강조되고, 다른 부지는 환경이나 사업비가 강조되면 어느 부지가 실제로 더 우수한지 판단하기 어렵습니다.

특히 계획상 공급호수가 많아도 시설 이전이나 인허가에 오랜 시간이 걸린다면 실제 공급효과는 낮을 수 있습니다.

셋째, 공공시설의 기존 투자계획과 주택복합화 검토가 따로 진행될 수 있습니다.

물재생센터, 공영차고지, 공공청사 등은 시설 현대화·지하화·복개 등에 상당한 공공재원이 투입됩니다.

시설개선이 끝난 뒤 다시 주택복합화를 검토하면 설계변경이나 추가공사가 필요해 중복투자가 발생할 수도 있습니다.

3. 개선방안

① 「대체부지 동시제시 원칙」 도입

정부가 서울시 내 공원·녹지·공공시설 등을 주택공급 후보로 제안했지만 서울시가 도시계획, 환경, 공공성 등의 사유로 수용하기 어렵다고 판단하는 경우,

단순한 반대 의견만 제시하기보다 실행 가능한 대체부지 또는 대체 공급방안을 함께 제시하는 것을 서울시의 정부협의 원칙으로 운영할 것을 제안합니다.

반드시 하나의 대규모 부지로 동일한 공급량을 확보할 필요는 없습니다.

예를 들어 정부안이 한 곳에서 3,000호를 공급하는 방안이라면,

서울시는

• 공공시설 복합화 1,200호

• 다른 유휴 공공부지 1,000호

• 노후 공공시설 입체화 800호

등 여러 부지를 묶은 ‘대체부지 패키지’도 제시할 수 있도록 합니다.

서울처럼 대규모 신규 택지가 부족한 도시에서는 한 곳의 대형부지보다 여러 공공부지를 묶는 방식이 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

② 원안과 대안을 같은 「주택공급 비교카드」로 검증

정부안과 서울시 대안을 동일한 양식으로 비교할 것을 제안합니다.

비교항목은 다음과 같이 단순화할 수 있습니다.

1. 실제 공급력

• 계획상 최대 호수가 아닌 실제 순증 가능한 주택 수

2. 공급 속도

• 도시계획 변경·인허가부터 착공까지 예상기간

3. 공공투자

• 시설 이전·지하화·복개·기반시설 등에 필요한 추가 재정

4. 기존 기능 영향

• 공원·녹지·물재생·교통 등 기존 공공기능의 감소 또는 유지 여부

5. 환경·교통 부담

• 악취·소음·침수·교통·학교 등 추가 부담

6. 주민편익

• 공원·체육·문화·주차·생활SOC 등 지역주민에게 추가되는 편익

즉 단순히 “어디가 몇 호 더 많이 들어가는가”가 아니라,

“어디가 더 빨리, 적은 추가비용으로, 기존 공공기능을 덜 훼손하면서 실제 공급될 수 있는가”

를 비교하도록 하는 것입니다.

③ 「공공시설 현대화 + 주택복합화 사전 동시검토」 도입

서울시가 일정 규모 이상의 노후 공공시설을 현대화·복개·지하화하려는 경우 사업 초기 단계에서

A안 : 기존 공공시설만 현대화

B안 : 공공시설 현대화 + 주택·생활SOC 입체복합화

두 방안을 한 번 비교하도록 제안합니다.

주택복합화가 부적절하면 기존 사업을 그대로 추진하면 됩니다.

반대로 어차피 실시해야 하는 시설 현대화와 동시에 추진하면 추가비용을 줄일 수 있는 부지라면 설계 초기부터 반영할 수 있습니다.

새로운 개발을 의무화하자는 것이 아니라 대규모 공공투자가 확정되기 전에 미래의 토지 활용 가능성을 한 번 확인하자는 취지입니다.

4. 탄천물재생센터를 첫 시범사례로 제안

최근 정부와 서울시가 함께 검토 가능성을 밝힌 탄천물재생센터를 첫 시범사례로 활용할 것을 제안합니다.

다만 이는 탄천물재생센터에 반드시 주택을 건설하자는 의미가 아닙니다.

탄천물재생센터의 경우 이미 물재생 기능 개선, 복개 및 상부 주민편의시설 등 기존 사업계획이 있으므로,

① 현재 계획만 추진하는 경우

와

② 기존 시설개선과 주택·생활SOC 복합화를 함께 검토하는 경우

를 동일한 기준으로 비교해 어느 쪽이 시민 전체의 편익이 큰지 먼저 확인하는 것입니다.

검증 결과 악취·환경·시설운영 문제나 추가비용이 지나치게 크다면 주택 후보지에서 제외하면 됩니다.

반대로 기존 시설개선과 함께 추진함으로써 추가비용을 줄이고 의미 있는 주택공급이 가능하다면 정부와의 협상대안으로 활용할 수 있습니다.

5. 후보지는 「선 검증, 후 협의·공개」

후보지가 충분히 검토되기 전에 공개되면 인근 부동산시장에 불필요한 기대와 혼선을 유발할 수도 있습니다.

따라서

1단계 : 서울시·자치구 공공부지 내부 발굴

→ 2단계 : 공급·사업비·환경·교통 등 기본검증

→ 3단계 : 실현 가능한 후보지만 정부와 협의

→ 4단계 : 정책결정 단계에서 검증결과와 주민편익 공개

순으로 운영하는 것을 제안합니다.

후보부지 자체는 신중하게 관리하면서 부지를 평가하는 기준은 투명하게 공개하는 방식입니다.

6. 추진방법

새로운 조직이나 대규모 예산을 먼저 만들 필요는 없다고 생각합니다.

서울시 주택실을 중심으로 도시공간·공공개발·물순환·교통 등 관련 부서와 SH공사가 현재 보유한 자료를 이용하여 공통 「주택공급 비교카드」를 만들고,

탄천물재생센터 등 실제 협의 중인 1~2개 사례에 먼저 시범 적용할 수 있습니다.

시범운영 결과 실효성이 확인되면 국토교통부와 협의하여 서울시와 정부가 같은 비교양식을 사용하는 방식으로 발전시킬 수 있습니다.

즉,

서울시 내부 시범운영 → 정부 협의에 활용 → 효과 확인 후 표준화

방식이라면 대규모 법 개정이나 조직 신설 없이 시작할 수 있습니다.

7. 기대효과

첫째, 정부와 서울시의 주택부지 갈등을 생산적인 대안 경쟁으로 전환할 수 있습니다.

“개발해야 한다”와 “보존해야 한다”의 대립에서 벗어나,

“보존한다면 같은 공급효과를 낼 더 좋은 대안은 무엇인가”

를 함께 논의할 수 있습니다.

둘째, 서울시의 주택공급 협상력을 높일 수 있습니다.

정부 후보지에 반대하는 지방정부가 아니라 검증된 대안까지 함께 제시하는 정책 파트너로 역할을 강화할 수 있습니다.

셋째, 실제 공급속도를 높일 수 있습니다.

하나의 부지가 막힌 뒤 다시 후보지를 찾는 대신 여러 대안을 동시에 검토하므로 정책결정 시간을 줄일 수 있습니다.

넷째, 공원·녹지와 주택공급의 불필요한 충돌을 줄일 수 있습니다.

신규 녹지 훼손에 앞서 기존 공공시설의 입체·복합화 가능성을 체계적으로 검토할 수 있습니다.

다섯째, 공공예산의 중복투자를 예방할 수 있습니다.

노후 공공시설을 현대화한 직후 다시 복합개발을 위해 시설을 변경하는 일을 줄이고, 필요한 사업은 설계단계부터 함께 추진할 수 있습니다.

8. 기존 정책과의 차별성

본 제안은 탄천물재생센터에 주택을 건설해 달라는 단순 개발제안이 아닙니다.

새로운 유휴부지를 발굴하자는 제안도 아니며, 기존 공공시설 복합개발 사업을 확대하자는 제안만도 아닙니다.

기존 정책이 주로 “어느 부지를 개발할 것인가” 또는 “정해진 사업을 얼마나 빨리 추진할 것인가”에 초점을 둔다면,

본 제안은 그 이전 단계인

“정부와 서울시가 서로 다른 부지를 선호할 때 어떤 방식으로 대안을 제시하고 같은 기준으로 비교할 것인가”

를 제도화하는 행정절차 개선안입니다.

9. 최종 건의

서울시가 정부의 주택공급 후보지를 수용하기 어려운 경우 단순한 찬반에 머무르지 않고,

① 대체부지 또는 대체 공급패키지를 동시에 제시하고
② 정부안과 서울시안을 동일한 비교카드로 검증하며
③ 대규모 공공시설 현대화 전 주택복합화 가능성을 한 번 함께 검토하는

「서울형 주택공급 대체부지 동시제시·동일기준 비교제」를 시범 도입해 주시기 바랍니다.

서울에서는 앞으로도 주택공급과 공원·녹지·공공시설 보전을 둘러싼 갈등이 반복될 수 있습니다.

매번 특정 부지 하나를 두고 장기간 찬반을 반복하기보다,

“이곳이 어렵다면 더 빨리 실현할 수 있는 대안은 어디인가”를 함께 제시하는 행정체계를 구축한다면 주택공급과 도시공공성을 함께 지키는 현실적인 서울형 해법이 될 수 있다고 생각합니다.

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투표기간 2026.08.26. ~ 2026.09.25. D-29

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