- 제안접수2026.08.24.
- 제안분류 완료2026.08.24.
- 50공감 투표 중2026.09.23.현재 단계
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정부와의 용산공원 청년주택협상안,서울시 경제실 2014,2015 세텍부지 용역 확인후 재검토 필요
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정 * * 2026.08.24.
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지역분류강남구
정책분류주택
2014~2015년 서울시 경제실 개발용역 리포트의 재조명
2014~2015년 서울시 경제실 주도로 수립된 '학여울 SETEC 부지 - SK 가스충전소 부지 - 탄천물재생센터 연계 글로벌 전시장 및 마이스(MICE) 복합개발 용역' 존재.
해당 용역은 영동대로 지하공간 개발 및 잠실 종합운동장 MICE 개발과 연계하여 대치·개포·삼성동을 잇는 거점 개발 전략을 내포.
당시 구상은 MICE 및 전시기능에 집중되었으나, 현시점에서는 이를 청년주택·혁신창업·문화가 어우러진 입체적 복합개발로 수정·발전시킬 타당성 충분.
청년 인구의 외곽 밀려남 현상(Gentrification)으로 인한 출퇴근 교통 혼잡 유발 및 청년 삶의 질 저하.
단순한 '주택 공급'을 넘어 '일자리-주거-문화-친환경'이 결합된 입체도시 모델로의 패러다임 전환 절실.
공간적 거점 연계의 유효성
학여울 SETEC 부지: 양재천과 탄천이 만나는 교통 요충지이자 전시장 인프라 확보 부지.
SK 도시가스 부지: 민간·공공 협력을 통한 정비 사업 및 보행 거점 연계 가능 부지.
탄천물재생센터 부지: 대규모 하수처리 시설의 지중화 및 상부 공원·주거·상업 복합 입체화의 핵심 공간.
3개 거점을 하나의 축으로 연결할 경우, 용산 공원 부지 이상의 입지적 가치와 경제적 파급효과 창출 가능
2. 제안 개요 및 핵심 구상
제안명: 학여울-탄천 입체 복합개발을 통한 『강남권 청년주택 & 혁신밸리 조성 구상안』
핵심 비전: "기반시설 입체화를 통한 청년 직주근접 구현 및 글로벌 혁신거점 복합화"
기존 단일 주택건설 방식을 탈피하여, 2014~2015년 서울시 MICE 구상과 2026년 청년주택 수요를 결합한 '입체적 융합도시' 구축.
3대 핵심 공간 거점의 입체적 기능 재배치
[Zone 1] 탄천물재생센터 상부 (청년주택 & 입체공원 밸리)
시설 완전 지하화 및 현대화 추진.
상부 인공데크 조성을 통해 청년공공주택 및 대규모 친환경 수변공원 조성.
청년 임대주택, 공유주택(Co-living), 신혼부부 맞춤형 주택 등 다양한 주거 유형 배치.
[Zone 2] SETEC 부지 (청년 창업 & MICE 혁신 플랫폼)
노후화된 SETEC 전시장 재개발을 통해 '청년 스타트업 지원센터' 구축.
인근 MICE 산업과 연계한 청년 창업 인큐베이팅 오피스, 공유 오피스, 시제품 테스트베드 공간 배치.
[Zone 3] SK 도시가스 부지 및 연계부지 (청년 문화 & 생활 SOC 거점)
민관 협력(PPP) 방식을 통한 고밀 복합개발 추진.
청년 맞춤형 문화·체육시설, 수변 카페, 도서관, 상업시설 및 대중교통 환승 거점 구축.
공간 연결성 확보: '탄천 르네상스 보행축' 구축
학여울역(3호선) ~ SETEC ~ SK 부지 ~ 탄천물재생센터 ~ 잠실운동장·삼성역을 잇는 입체 보행데크(Skywalk) 및 지하 연결통로 개설.
양재천과 탄천의 수변 생태 자원을 입체적으로 연결하여 도심 속 생태·주거 융합 단지 조성.
사업 추진의 차별화 포인트
국공유지 활용을 통한 용지비 절감: 국공유지인 탄천물재생센터와 SETEC 부지를 활용하여 분양/임대단가 대폭 하락 도모.
기반시설 현대화 수반: 단순 주택 공급이 아닌 악취·환경 위해 시설의 완벽한 지중화를 통한 지역 주민 숙원 사업 동시 해결.
재원 조달의 다각화: 주택도시기금, 서울시 SH공사, 민간 MICE/상업 개발 이익의 교차 보조(Cross-subsidization) 적용.
3. 세부 실행 방안
단계별 사업 추진 로드맵
1단계 (기획 및 행정 절차, 2026~2027):
2014~2015년 경제실 용역 보고서 재검토 및 '학여울-탄천 입체복합개발 기본계획' 수립.
국토교통부-서울시 간 협의체 구성하여 용산 청년주택 대안 사업지로 공식 지정 및 도시계획시설 복합화 지정.
탄천물재생센터 지하화 및 상부 개발에 대한 도시건설위원회 및 시의회 승인 절차 이행.
2단계 (기반시설 지하화 및 입체화 공사, 2027~2029):
탄천물재생센터 단계별 지중화 및 첨단 수질개선 시설 도입 공사 착공.
상부 인공데크 및 양재천-탄천 입체 보행교량 기초 공사 진행.
SETEC 부지 해체 및 MICE·창업 융합 거점 착공.
3단계 (청년주택 및 상부 시설 건립, 2029~2031):
인공데크 상부 청년 공공주택 및 입체 공원 동시 건립.
SK 가스부지 등 민간 연계 부지 개발구역 지정 및 민간사업자 공모(BOT/BTO 방식).
4단계 (입주 및 거점 운영, 2031 이후):
청년·신혼부부 입주 진행 및 창업 지원 플랫폼 본격 가동.
도시계획 및 제도적 지원 방안
입체입지 규제적용 완화: '입체컴팩트시티' 특구 지정 및 종상향(자연녹지·준주거 → 상업지역/준주거지역)을 통한 용적률 극대화.
기반시설 복합개발 특별법 적용: 하수도법 및 도시계획법 개정/적용을 통해 하수처리시설 상부의 주택 및 문화시설 입지 합법성 확고히 정립.
주민 수용성 제고 프로그램: 인근 대치·개포·일원동 주민을 위한 대규모 수변공원, 체육시설, 도서관 우선 개방 및 악취 완벽 차단 보장.
재원 조달 및 민관 협력 구도
공공 재정: 주택도시기금 지원 및 서울시 도시재생계획 예산 투입.
민간 자본 유치: SETEC 및 SK부지 고밀 복합개발 시 발생하는 개발이익 환수금(공공기여)을 탄천물재생센터 상부 데크 조성 비용으로 재투입.
SH·LH 공동 시행: 공공주택 건립 및 운영은 SH공사 중심으로 추진하되, 국토부 정책 사업 지정에 따른 LH의 재정적 연계 도모.
4. 기대 효과 및 정책적 제언
국가 정책 및 서울시 행정 측면의 기대효과
용산 어린이정원 갈등 완벽 해소: 국가 상징 공원성 유지를 둘러싼 정부-지자체-시민사회 간 갈등을 정지하고, 대체지 마련을 통한 국정 과제의 원활한 이행.
정책적 윈-윈(Win-Win) 구조 창출: 국토교통부의 청년주택 공급 목표 달성과 서울시의 강남권 균형발전·MICE 연계 구상이 결합된 거반스 성공 모델 수립.
청년 주거 및 사회 경제적 기대효과
대한민국 최고 입지의 청년 직주근접 구현: 테헤란로, 삼성동 GBBD 직장인 및 강남권 창업 청년들에게 획기적인 임대료 수준의 고품질 주거 공간 제공.
청년 출퇴근 시간 대폭 감소: 사회적 교통 혼잡 비용 절감 및 청년층의 삶의 질 제고, 직주근접에 따른 생산성 향상.
창업·주거·문화 일체형 생태계: SETEC 창업 인큐베이팅 인프라와 탄천 주거 공간이 결합하여 '일하고, 살고, 즐기는(Work-Live-Play)' 혁신 클러스터 형성.
지역사회 및 도시 환경적 기대효과
기피시설의 지역 명소화(NIMBY → YIMBY): 하수처리시설의 완벽한 지중화 및 상부 대규모 친환경 수변공원 조성을 통해 지역 주민의 자산 가치 상승 및 삶의 질 증대.
단절된 도시 공간의 재연결: 양재천과 탄천, 대치동과 개포동, 잠실을 잇는 입체 보행 네트워크 구축으로 단절되었던 도시 공간의 일체화 달성.
미래형 입체도시의 표준 제시: 한정된 도시 토지를 효율적으로 활용하는 '입체복합도시(Compact City)' 모델로서 향후 타 지자체 하수처리장·차량기지 개발의 모범 사례 정립.
2014~2015년 서울시 경제실 주도로 수립된 '학여울 SETEC 부지 - SK 가스충전소 부지 - 탄천물재생센터 연계 글로벌 전시장 및 마이스(MICE) 복합개발 용역' 존재.
해당 용역은 영동대로 지하공간 개발 및 잠실 종합운동장 MICE 개발과 연계하여 대치·개포·삼성동을 잇는 거점 개발 전략을 내포.
당시 구상은 MICE 및 전시기능에 집중되었으나, 현시점에서는 이를 청년주택·혁신창업·문화가 어우러진 입체적 복합개발로 수정·발전시킬 타당성 충분.
1. 현황 분석 및 문제의식
정부의 용산 어린이정원 청년주택 추진 및 난관
정부가 용산 어린이정원 일부 부지를 활용해 청년공공주택 공급을 추진 중이나, 국가 상징공원성 훼손 논란 및 인근 주민·환경단체 반발 직면.
용산 일대의 높은 용지 확보 비용과 기존 공원화 계획과의 충돌로 인해 사업 추진 속도가 지연되고 정책 실효성 의문 제기.
공공주택의 양적 공급에만 치중할 경우, 주거기능만 고립되어 청년층의 실제 직주근접 및 생활 인프라 요구 충족 한계.
서울시의 탄천물재생센터 대체지 제안과 시사점
서울시가 용산 대체지로 탄천물재생센터 부지 활용안을 제시하며 청년주택 공급의 새로운 전기를 마련.
탄천물재생센터는 강남 핵심 입지에 위치함에도 불구하고 하수처리 시설이라는 물리적·환경적 한계로 인해 오랜 기간 공간적 격리 상태 유지.
상부 공간의 복합 입체 개발을 통해 대규모 국공유지 확보 및 입지적 가치 극대화 가능성 증대.
강남권 청년 주거 잔혹사와 정주 여건의 불균형
강남구 및 송파구 일대는 대한민국 최대의 일자리 밀집 지역(테헤란로, 삼성동 GBBD)이나, 청년층을 위한 부담 가능한 주택(Affordable Housing) 공급 극도로 부족.
정부의 용산 어린이정원 청년주택 추진 및 난관
정부가 용산 어린이정원 일부 부지를 활용해 청년공공주택 공급을 추진 중이나, 국가 상징공원성 훼손 논란 및 인근 주민·환경단체 반발 직면.
용산 일대의 높은 용지 확보 비용과 기존 공원화 계획과의 충돌로 인해 사업 추진 속도가 지연되고 정책 실효성 의문 제기.
공공주택의 양적 공급에만 치중할 경우, 주거기능만 고립되어 청년층의 실제 직주근접 및 생활 인프라 요구 충족 한계.
서울시의 탄천물재생센터 대체지 제안과 시사점
서울시가 용산 대체지로 탄천물재생센터 부지 활용안을 제시하며 청년주택 공급의 새로운 전기를 마련.
탄천물재생센터는 강남 핵심 입지에 위치함에도 불구하고 하수처리 시설이라는 물리적·환경적 한계로 인해 오랜 기간 공간적 격리 상태 유지.
상부 공간의 복합 입체 개발을 통해 대규모 국공유지 확보 및 입지적 가치 극대화 가능성 증대.
강남권 청년 주거 잔혹사와 정주 여건의 불균형
강남구 및 송파구 일대는 대한민국 최대의 일자리 밀집 지역(테헤란로, 삼성동 GBBD)이나, 청년층을 위한 부담 가능한 주택(Affordable Housing) 공급 극도로 부족.
청년 인구의 외곽 밀려남 현상(Gentrification)으로 인한 출퇴근 교통 혼잡 유발 및 청년 삶의 질 저하.
단순한 '주택 공급'을 넘어 '일자리-주거-문화-친환경'이 결합된 입체도시 모델로의 패러다임 전환 절실.
공간적 거점 연계의 유효성
학여울 SETEC 부지: 양재천과 탄천이 만나는 교통 요충지이자 전시장 인프라 확보 부지.
SK 도시가스 부지: 민간·공공 협력을 통한 정비 사업 및 보행 거점 연계 가능 부지.
탄천물재생센터 부지: 대규모 하수처리 시설의 지중화 및 상부 공원·주거·상업 복합 입체화의 핵심 공간.
3개 거점을 하나의 축으로 연결할 경우, 용산 공원 부지 이상의 입지적 가치와 경제적 파급효과 창출 가능
2. 제안 개요 및 핵심 구상
제안명: 학여울-탄천 입체 복합개발을 통한 『강남권 청년주택 & 혁신밸리 조성 구상안』
핵심 비전: "기반시설 입체화를 통한 청년 직주근접 구현 및 글로벌 혁신거점 복합화"
기존 단일 주택건설 방식을 탈피하여, 2014~2015년 서울시 MICE 구상과 2026년 청년주택 수요를 결합한 '입체적 융합도시' 구축.
3대 핵심 공간 거점의 입체적 기능 재배치
[Zone 1] 탄천물재생센터 상부 (청년주택 & 입체공원 밸리)
시설 완전 지하화 및 현대화 추진.
상부 인공데크 조성을 통해 청년공공주택 및 대규모 친환경 수변공원 조성.
청년 임대주택, 공유주택(Co-living), 신혼부부 맞춤형 주택 등 다양한 주거 유형 배치.
[Zone 2] SETEC 부지 (청년 창업 & MICE 혁신 플랫폼)
노후화된 SETEC 전시장 재개발을 통해 '청년 스타트업 지원센터' 구축.
인근 MICE 산업과 연계한 청년 창업 인큐베이팅 오피스, 공유 오피스, 시제품 테스트베드 공간 배치.
[Zone 3] SK 도시가스 부지 및 연계부지 (청년 문화 & 생활 SOC 거점)
민관 협력(PPP) 방식을 통한 고밀 복합개발 추진.
청년 맞춤형 문화·체육시설, 수변 카페, 도서관, 상업시설 및 대중교통 환승 거점 구축.
공간 연결성 확보: '탄천 르네상스 보행축' 구축
학여울역(3호선) ~ SETEC ~ SK 부지 ~ 탄천물재생센터 ~ 잠실운동장·삼성역을 잇는 입체 보행데크(Skywalk) 및 지하 연결통로 개설.
양재천과 탄천의 수변 생태 자원을 입체적으로 연결하여 도심 속 생태·주거 융합 단지 조성.
사업 추진의 차별화 포인트
국공유지 활용을 통한 용지비 절감: 국공유지인 탄천물재생센터와 SETEC 부지를 활용하여 분양/임대단가 대폭 하락 도모.
기반시설 현대화 수반: 단순 주택 공급이 아닌 악취·환경 위해 시설의 완벽한 지중화를 통한 지역 주민 숙원 사업 동시 해결.
재원 조달의 다각화: 주택도시기금, 서울시 SH공사, 민간 MICE/상업 개발 이익의 교차 보조(Cross-subsidization) 적용.
3. 세부 실행 방안
단계별 사업 추진 로드맵
1단계 (기획 및 행정 절차, 2026~2027):
2014~2015년 경제실 용역 보고서 재검토 및 '학여울-탄천 입체복합개발 기본계획' 수립.
국토교통부-서울시 간 협의체 구성하여 용산 청년주택 대안 사업지로 공식 지정 및 도시계획시설 복합화 지정.
탄천물재생센터 지하화 및 상부 개발에 대한 도시건설위원회 및 시의회 승인 절차 이행.
2단계 (기반시설 지하화 및 입체화 공사, 2027~2029):
탄천물재생센터 단계별 지중화 및 첨단 수질개선 시설 도입 공사 착공.
상부 인공데크 및 양재천-탄천 입체 보행교량 기초 공사 진행.
SETEC 부지 해체 및 MICE·창업 융합 거점 착공.
3단계 (청년주택 및 상부 시설 건립, 2029~2031):
인공데크 상부 청년 공공주택 및 입체 공원 동시 건립.
SK 가스부지 등 민간 연계 부지 개발구역 지정 및 민간사업자 공모(BOT/BTO 방식).
4단계 (입주 및 거점 운영, 2031 이후):
청년·신혼부부 입주 진행 및 창업 지원 플랫폼 본격 가동.
도시계획 및 제도적 지원 방안
입체입지 규제적용 완화: '입체컴팩트시티' 특구 지정 및 종상향(자연녹지·준주거 → 상업지역/준주거지역)을 통한 용적률 극대화.
기반시설 복합개발 특별법 적용: 하수도법 및 도시계획법 개정/적용을 통해 하수처리시설 상부의 주택 및 문화시설 입지 합법성 확고히 정립.
주민 수용성 제고 프로그램: 인근 대치·개포·일원동 주민을 위한 대규모 수변공원, 체육시설, 도서관 우선 개방 및 악취 완벽 차단 보장.
재원 조달 및 민관 협력 구도
공공 재정: 주택도시기금 지원 및 서울시 도시재생계획 예산 투입.
민간 자본 유치: SETEC 및 SK부지 고밀 복합개발 시 발생하는 개발이익 환수금(공공기여)을 탄천물재생센터 상부 데크 조성 비용으로 재투입.
SH·LH 공동 시행: 공공주택 건립 및 운영은 SH공사 중심으로 추진하되, 국토부 정책 사업 지정에 따른 LH의 재정적 연계 도모.
4. 기대 효과 및 정책적 제언
국가 정책 및 서울시 행정 측면의 기대효과
용산 어린이정원 갈등 완벽 해소: 국가 상징 공원성 유지를 둘러싼 정부-지자체-시민사회 간 갈등을 정지하고, 대체지 마련을 통한 국정 과제의 원활한 이행.
정책적 윈-윈(Win-Win) 구조 창출: 국토교통부의 청년주택 공급 목표 달성과 서울시의 강남권 균형발전·MICE 연계 구상이 결합된 거반스 성공 모델 수립.
청년 주거 및 사회 경제적 기대효과
대한민국 최고 입지의 청년 직주근접 구현: 테헤란로, 삼성동 GBBD 직장인 및 강남권 창업 청년들에게 획기적인 임대료 수준의 고품질 주거 공간 제공.
청년 출퇴근 시간 대폭 감소: 사회적 교통 혼잡 비용 절감 및 청년층의 삶의 질 제고, 직주근접에 따른 생산성 향상.
창업·주거·문화 일체형 생태계: SETEC 창업 인큐베이팅 인프라와 탄천 주거 공간이 결합하여 '일하고, 살고, 즐기는(Work-Live-Play)' 혁신 클러스터 형성.
지역사회 및 도시 환경적 기대효과
기피시설의 지역 명소화(NIMBY → YIMBY): 하수처리시설의 완벽한 지중화 및 상부 대규모 친환경 수변공원 조성을 통해 지역 주민의 자산 가치 상승 및 삶의 질 증대.
단절된 도시 공간의 재연결: 양재천과 탄천, 대치동과 개포동, 잠실을 잇는 입체 보행 네트워크 구축으로 단절되었던 도시 공간의 일체화 달성.
미래형 입체도시의 표준 제시: 한정된 도시 토지를 효율적으로 활용하는 '입체복합도시(Compact City)' 모델로서 향후 타 지자체 하수처리장·차량기지 개발의 모범 사례 정립.
결언 및 정책 제언
본 제안은 단순한 대체지 제공을 넘어, 과거 서울시가 축적한 도시개발 용역 자산을 현시대적 과제인 '청년 주거 안정'과 재융합하는 고도의 정책 창의성 발휘 사례임.
서울시 경제실과 주택실, 국토교통부가 공동 참여하는 '학여울-탄천 입체복합개발 TF'를 즉시 구성하여 속도감 있는 사업 추진 필요.
본 제안은 단순한 대체지 제공을 넘어, 과거 서울시가 축적한 도시개발 용역 자산을 현시대적 과제인 '청년 주거 안정'과 재융합하는 고도의 정책 창의성 발휘 사례임.
서울시 경제실과 주택실, 국토교통부가 공동 참여하는 '학여울-탄천 입체복합개발 TF'를 즉시 구성하여 속도감 있는 사업 추진 필요.
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