상상대로 서울

기존 오피스텔 장기임차를 통한 공공임대주택 확보사업

1. 제안 배경

서울은 높은 토지가격과 건설비, 복잡한 인허가 및 긴 사업기간으로 인해 신규 영구임대주택을 대규모로 공급하는 데 상당한 어려움이 있다.

반면 서울에는 이미 상당한 규모의 오피스텔이 공급되어 있으며, 이 중 상당수가 실제 주거공간으로 활용되고 있다.

서울시는 2025년 12월 발표한 자료에서 서울의 가구 수를 약 415.9만 가구, 주택 수를 약 391만 호로 제시하면서, 별도로 존재하는 주거용 오피스텔 약 26.5만 호를 포함할 경우 사실상 주택보급률이 100.3%라고 설명하였다.

이는 서울의 주거문제가 단순히 "주택을 새로 건설해야 한다"는 문제만이 아니라, 이미 존재하는 민간 주거자원을 어떻게 공공의 장기임대주택으로 활용할 것인가의 문제이기도 하다는 것을 보여준다.

따라서 신규 아파트를 건설하는 방식과 병행하여, 기존 오피스텔을 민간 소유자로부터 장기간 임차하여 공공임대주택으로 활용하는 새로운 공급방식을 제안한다.

 

2. 사업명

「서울형 오피스텔 장기임차 공공임대주택 사업」

부제:

"새로 짓는 공공임대에서, 이미 존재하는 주거공간을 확보하는 공공임대로"

 

3. 사업 목적

기존 오피스텔을 공공기관이 장기간 임차하여 저소득층 및 주거취약계층에게 저렴한 임대주택으로 공급함으로써 다음의 목적을 달성한다.

1. 신규 공공임대주택 공급에 필요한 토지비 및 건설비 절감
2. 장기간 소요되는 신규 건설사업의 한계 보완
3. 도심 내 기존 주거자원의 공공적 활용
4. 1인가구 및 소형가구에 적합한 임대주택 신속 공급
5. 공공임대주택의 지역적 편중 완화
6. 민간 오피스텔의 공실 및 저활용 문제 완화

 

4. 핵심 사업모델

민간 오피스텔 소유자와 공공기관이 장기임대차 계약을 체결한다.

사업구조

민간 오피스텔 소유자

↓

20~30년 장기임대차 계약

↓

서울시 또는 SH 등 공공기관

↓

공공임대주택으로 운영

↓

저소득층·주거취약계층 입주

공공기관은 오피스텔을 직접 매입하지 않고 장기간 임차함으로써 초기 토지비와 건설비 부담을 최소화한다.

민간 소유자는 장기간 안정적인 임대수익을 확보하고, 공공기관은 안정적인 공공임대주택 재고를 확보하는 구조이다.

 

5. 우선 대상 오피스텔

모든 오피스텔을 대상으로 하기보다는 다음 기준을 적용한다.

우선순위

• 전용면적 20~50㎡ 내외
• 준공 후 일정 기간이 경과한 기존 오피스텔
• 역세권 및 대중교통 접근성이 우수한 지역
• 병원·마트·복지시설 등 생활SOC 접근성이 높은 지역
• 관리비가 과도하게 높지 않은 건물
• 주차 및 소방 등 안전기준을 충족하는 건물
• 장기 공실 또는 저활용 가능성이 있는 오피스텔
• 건물 전체 또는 일정 규모 이상을 일괄 임차할 수 있는 오피스텔

특히 1인가구와 고령자 등 소형가구를 대상으로 하는 경우 전용 20~40㎡ 규모의 오피스텔을 우선 활용한다.

 

6. 시범사업

사업의 실효성을 검증하기 위해 우선 대규모 사업보다는 5,000실 규모의 시범사업을 제안한다.

1단계

5,000실 확보

• 사업기간: 2~3년
• 임대기간: 20~30년
• 대상: 소형 주거용 오피스텔
• 운영기관: SH 등 서울시 산하 공공기관
• 주요 입주대상: 저소득 1인가구, 고령자, 청년 주거취약계층 등

2단계

시범사업의 성과를 평가하여

1만 실 → 3만 실 → 10만 실

등 단계적으로 확대한다.

 

7. 임대료 구조

입주자의 실제 주거비 부담을 낮추는 것을 사업의 핵심 목표로 한다.

따라서 임대료뿐 아니라 관리비까지 포함한 월 주거비를 종합적으로 관리한다.

기본 구조

공공기관이 민간 소유자에게 지급하는 장기임차료

↓

입주자가 부담하는 공공임대료

↓

차액 + 관리·운영비

↓

정부·서울시의 정책지원 및 사업재원으로 보전

소득 수준에 따라 임대료를 차등 적용하는 방안도 검토한다.

 

8. 민간 소유자에게 제공하는 혜택

민간 오피스텔 소유자가 사업에 참여할 수 있도록 다음과 같은 장점을 제공한다.

• 20~30년 장기 임대수익 확보
• 공실 위험 감소
• 임차인 모집 및 관리 부담 감소
• 안정적인 현금흐름 확보
• 장기계약을 통한 금융기관 대출 및 자산운용 안정성 확보

즉, 공공은 임대주택을 확보하고 민간은 안정적인 장기임대수익을 확보하는 상생구조를 구축한다.

 

9. 입주 대상

1. 기초생활수급자
2. 차상위계층
3. 저소득 1인가구
4. 고령자
5. 장애인
6. 청년 주거취약계층
7. 기타 서울시가 정하는 주거취약계층

특히 서울의 높은 1인가구 비중을 고려하여 소형 오피스텔을 활용한 1인가구 공공임대 공급을 중점적으로 추진한다.

 

10. 기존 영구임대주택과의 차이

본 사업은 기존 영구임대주택 건설사업을 대체하는 것이 아니라 보완하는 사업이다.

기존 방식

토지 확보
→ 사업계획
→ 인허가
→ 건설
→ 입주

제안 방식

기존 오피스텔 발굴
→ 장기임대차 계약
→ 공공기관 확보
→ 입주자 선정
→ 단기간 공급

따라서 신규 건설사업이 장기간 소요되는 지역에서 단기적인 공공임대 공급수단으로 활용할 수 있다.

 

11. 사업의 핵심 장점

① 건설하지 않고 공급한다

새로운 토지를 확보하고 건물을 건설하지 않아도 기존 주거공간을 공공임대로 전환할 수 있다.

② 도심에 공급할 수 있다

오피스텔은 역세권과 생활권 중심지에 많이 위치하고 있어 주거취약계층에게 직주근접형 주거를 제공할 수 있다.

③ 1인가구에 적합하다

서울의 1인가구 증가에 대응할 수 있는 소형 공공임대 공급수단이 된다.

④ 민간과 공공이 위험을 분담한다

공공은 건설 및 토지 확보 위험을 줄이고, 민간은 장기 공실 위험을 줄일 수 있다.

⑤ 시장 상황에 따라 공급을 조절할 수 있다

주택시장 및 오피스텔 시장 상황에 따라 장기임차 물량을 확대하거나 축소할 수 있다.

 

12. 사업 추진 시 필요한 제도적 장치

공공재정이 투입되는 만큼 다음 조건을 계약에 명시한다.

• 최소 20~30년의 장기임대기간
• 계약기간 중 임의적인 임대 종료 제한
• 공공임대 목적 외 사용 제한
• 임대료 인상률 제한
• 입주자 선정권을 공공기관이 보유
• 전대 및 불법 임대 제한
• 적정 관리비 관리
• 소방·전기·승강기 등 안전관리 의무
• 공공지원에 상응하는 장기 공공임대 의무

필요할 경우 기존 제도에 억지로 편입하기보다는 별도의 '공공 장기임차형 임대주택' 제도를 마련하는 방안도 검토한다.

 

13. 시범사업 평가

5,000실 시범사업 이후 다음 항목을 평가한다.

평가항목	주요 내용
공급비용	신규 건설 대비 실당 비용
공급기간	계약부터 입주까지 소요기간
임대료	입주자 월 주거비
관리비	평균 관리비 및 변동폭
공실률	공공임대 전환 후 공실률
만족도	입주자 주거만족도
재정효율성	가구당 공공재정 투입액
지속가능성	20~30년 장기 운영 가능성

시범사업 결과가 긍정적일 경우 서울시 전체로 확대한다.

 

14. 서울시에 요청하는 사항

서울시는 다음 사항을 검토해 주기 바란다.

첫째

기존 오피스텔을 장기임차하여 공공임대주택으로 활용하는 서울형 시범사업을 추진해 주기 바란다.

둘째

SH 등 서울시 산하 공공기관을 활용하여 5,000실 규모의 시범사업 타당성 조사를 실시해 주기 바란다.

셋째

민간 오피스텔 소유자 및 시행사·임대사업자를 대상으로 장기임차 참여 의향조사를 실시해 주기 바란다.

넷째

기존 매입임대·전세임대 등과 비교하여 장기임차형 공공임대의 경제성 및 법적 타당성을 검토해 주기 바란다.

다섯째

시범사업의 성과가 확인될 경우 이를 1만~10만 실 규모로 단계적으로 확대하는 방안을 검토해 주기 바란다.

 

15. 기대효과

본 사업은 서울의 공공임대주택 정책을

“새로운 주택을 건설하는 방식”

에서

“이미 존재하는 주거자원을 공공이 장기간 확보하는 방식”

으로 확장하는 새로운 정책수단이다.

특히 서울은 주거용 오피스텔 26.5만 호가 존재할 정도로 기존 오피스텔 재고가 상당하며, 서울시도 이를 포함할 경우 사실상 주택보급률이 100.3%라고 설명하고 있다.

따라서 신규 주택을 건설하는 정책과 함께 기존 오피스텔을 공공임대 목적으로 장기 확보하는 정책을 병행한다면, 토지 부족과 높은 건설비라는 서울의 구조적 문제를 일부 보완하면서 공공임대주택을 보다 신속하게 공급할 수 있을 것으로 기대된다.

 

16. 제안의 핵심

"서울에 집을 새로 짓는 것만이 답은 아닙니다."

서울에는 이미 수십만 실의 오피스텔이 존재합니다.

그 가운데 공공이 장기적으로 확보할 수 있는 주거공간을 선별하여

민간 오피스텔

→ 20~30년 장기임차

→ 공공임대주택

→ 주거취약계층 입주

의 구조를 만든다면, 신규 건설과 별개로 서울의 공공임대 공급을 빠르게 확대할 수 있습니다.

따라서 서울시는 우선 5,000실 규모의 시범사업을 실시하여 사업성·재정효율성·입주자 만족도를 검증하고, 효과가 확인될 경우 단계적으로 확대할 것을 제안합니다.