상상대로 서울

■ 제안 배경

현재 민간택지 분양가상한제는 서울 강남·서초·송파·용산 4개 구에만 남아 적용되고 있습니다. 이 지역들은 대부분 노후 도심을 새 주택으로 바꾸는 재개발·재건축 정비사업지로, 서울시 신규 주택 공급에서 큰 비중을 차지합니다. 그러나 제도가 설계된 시점과 달리 최근 수년간 공사비가 급격히 상승하면서, 원가 기준의 분양가 산정 방식이 현실을 반영하지 못하고 오히려 정비사업의 진행을 가로막는 요인이 되고 있습니다.

■ 현장에서 나타나는 문제점

첫째, 사업성 저하로 인한 공급 지연입니다. 정비사업은 일반분양 수입으로 건축비를 충당하는 구조인데, 분양가가 상한선에 묶이면 수입이 비용을 따라가지 못합니다. 자재비와 인건비가 단기간에 크게 오른 상황에서 수입만 억제되니 사업이 멈추고, 결국 서울 도심의 신규 주택 공급 자체가 늦어집니다.

둘째, 조합원(원주민) 분담금의 과중입니다. 일반분양 수입이 낮게 책정되는 만큼 그 차액은 토지를 보유한 원주민의 분담금으로 전가됩니다. 분담금이 과도하게 늘면서 오래 거주해 온 주민들이 재정착을 포기하거나 사업 추진을 미루는 사례가 늘고 있습니다.

셋째, 원주민과 일반분양자 간 비용 역전입니다. 본래 토지를 보유한 조합원은 일반분양자보다 저렴하게 새 주택을 받는 것이 정상입니다. 그러나 현행 제도 아래서는 일반분양가가 조합원 분양가보다 낮아지는 역전 현상이 나타나, 사업 주체이자 도심에 오래 거주해 온 원주민이 오히려 더 큰 비용을 부담하는 구조가 되었습니다. 무주택 실수요자에게 합리적 가격의 주택을 공급한다는 제도의 취지가, 정작 원주민의 과도한 희생 위에서만 유지되고 있는 형국입니다.

■ 제안 사항

주택법 제58조에 따라 서울특별시장은 적용 지역의 지정 해제를 국토교통부장관에게 요청할 수 있으며, 지정·해제 절차에서 의견을 제출할 권한도 보유하고 있습니다. 이에 다음을 건의합니다.

1. 서울시가 관내 분양가상한제 적용 지역에 대해 해제 요청권을 적극적으로 검토·행사해 주실 것
   
   
2. 전면 해제가 어려운 경우, 원가 기준이 아니라 실제 시장 가격을 합리적으로 반영하는 분양가 산정 방식으로의 전환을 국토교통부에 공식 건의해 주실 것
   
   
3. 급등한 공사비가 분양가에 제때 반영될 수 있도록 분양가 산정 기준의 현실화를 함께 요청해 주실 것
   
   

■ 기대 효과

분양가 산정 기준의 현실화는 멈춰 있는 정비사업을 다시 정상 궤도에 올리는 공급 활성화 대책입니다. 도심의 노후 주택이 신규 주택으로 신속히 전환되면 서울 실수요자에게 돌아갈 양질의 주택이 늘어나고, 원주민에게 집중되던 과도한 부담도 완화되어 정비사업이 본래의 공익적 목적을 회복할 수 있습니다. 도심 주택 공급의 안정적 확대는 장기적으로 서울 시민 전체의 주거 안정에 기여할 것입니다.

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