1. 관련 규정 및 근거

- 「공동주택관리법」 제23조 및 시행령 제19조: 관리비의 수익자 부담 원칙 및 사용량 기반 부과 원칙

- 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조: 냉·난방 설비의 효율적 운영 및 설치 기준

- 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제25조: 관리인의 공용부분 관리 및 이용 관련 사무 집행 의무

- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조: 임대인의 시설 유지 및 임차인의 주거생활 보장 의무

- 「서울특별시 청년안심주택 공급 및 지원에 관한 조례」 및 공동주택 관리규약 준칙

2. 제안 배경

- 청년안심주택 및 공공지원 민간임대주택 일부에서는 공간 효율성 확보를 위해 1대의 실외기에 다수 세대가 연결된 집합형 멀티 에어컨(VRF) 시스템을 도입·운영하고 있음.

- 그러나 해당 구조는 실외기 전력 사용 시 비용을 세대별 실사용량과 무관하게 분배하거나, 비용 정산의 어려움을 이유로 특정 기간(예: 6~9월) 외에는 실외기 전원을 일괄 차단하는 방식으로 운영되는 사례가 발생하고 있음.

- 한편, 기후변화로 인해 냉방 환경의 중요성은 지속적으로 확대되고 있음. 서울시 폭염일수는 과거 대비 약 1.5배 수준으로 증가하였으며, 최근에는 5월·10월에도 최고기온 25도 이상을 기록하는 이상고온 현상이 빈번하게 발생하고 있음. 이에 따라 냉방 설비는 계절적 선택 요소가 아닌 주거의 필수 기능으로 전환되고 있음.

- 그럼에도 불구하고 현행 운영 방식은 냉방 설비가 설치되어 있음에도 실질적 사용이 제한되는 구조로, 입주자의 주거환경 질 저하 및 관리비 부담의 형평성 문제를 동시에 야기하고 있음.

3. 현행 규제 및 문제점

- 냉방 에너지 계량 의무 부재: 난방 설비와 달리 냉방 설비에 대해서는 세대별 사용량을 측정할 수 있는 계측 장치 설치 의무가 없어, 공용 실외기 전력 비용이 균등 분배되는 구조가 형성됨. 이는 실제 사용 여부와 관계없이 비용이 부과되는 결과를 초래하며, 에너지 절약 유인을 저해함.

- 운영 기준의 자의성: 공용 냉방설비의 가동 시기 및 시간에 대한 명확한 기준이 부재하여, 관리주체가 운영 기간을 임의로 제한하거나 일괄 차단하는 방식으로 운영하고 있음. 이에 따라 기온 급변 상황에서도 즉각적인 대응이 어려운 구조가 발생함.

- 수익자 부담 원칙 취지와의 불일치: 공용 설비 특성상 일정 부분 공동 부담이 불가피하나, 실제 냉방을 사용하지 않는 세대까지 동일하게 비용을 부담하는 구조는 사용량 기반 부담 원칙의 취지와 불일치하며 입주자 간 갈등 요인으로 작용함.

- 공용부분 이용 제한에 따른 관리 책임 문제: 집합건물의 공용 냉방설비는 공용부분에 해당하며, 관리인은 해당 설비의 정상적인 이용을 보장할 의무가 있음에도 불구하고, 실외기 가동을 일괄 차단하는 방식은 공용부분의 이용을 제한하는 결과를 초래함.

- 임대차 계약상 사용·수익 제한 가능성: 임대차 계약상 냉방 설비가 제공되는 경우, 임차인은 이를 정상적으로 사용할 수 있어야 하나, 실외기 가동 제한으로 인해 사실상 사용이 불가능한 상황은 주거생활 유지에 필요한 시설 이용을 제한하는 것으로 해석될 여지가 있음.

4. 개선 제안 사항

1) 세대별 냉방 사용량 확인이 가능한 설비 도입 기준 마련

- 향후 건립되는 청년안심주택 및 공공지원 민간임대주택에 대해, 세대별 냉방 사용량(운전시간 등)을 확인할 수 있는 설비 도입 기준을 마련하고 단계적으로 적용함. 이를 통해 사용량 기반 관리비 부과 체계를 유도함.

2) 서울시 청년안심주택 운영 기준 개정

- 서울시 차원의 운영 가이드라인에 공용 냉방설비의 운영 및 비용 산정 기준을 명시하고, 다음과 같은 기준을 포함하도록 개선함.

(1) 외기온도 기준(예: 일 최고기온 25도 이상) 충족 시 실외기 가동 허용

(2) 관리주체의 임의적 전원 차단 제한

(3) 기온 변화에 따른 탄력적 운영 기준 마련

3) 기존 단지 대상 시범사업 및 운영 개선 지원

- 이미 준공된 단지에 대해서는 세대별 계측 장비 도입이 필요한 경우 시범단지를 선정하여 단계적으로 적용하고, 운영 컨설팅을 통해 관리비 분쟁을 완화할 수 있는 방안을 지원함.

4) 입주자 선택권 보장을 위한 선택형 운영제 도입

- 공용 설비의 특성을 고려하여, 희망 세대 신청 기반의 냉방 가동 또는 일정 기본요금과 사용요금을 결합한 방식 등 선택형 운영 모델 도입을 검토함. 이를 통해 사용 여부에 따른 비용 부담의 합리성을 제고함.

5. 기대 효과

- 관리비 부과의 공정성 확보: 사용량 기반 비용 부과 체계를 통해 실사용자 중심의 합리적 부담 구조 형성

- 청년 주거환경 개선: 기후 변화에 대응 가능한 냉방 사용 환경을 보장하여 실질적 주거 만족도 향상

- 에너지 절감 유도: 개별 사용량 확인 체계를 통해 자발적 절약 유도 및 평균 10~20% 수준의 에너지 절감 효과 기대

- 분쟁 예방 및 관리 효율성 제고: 명확한 운영 기준 마련을 통해 입주자와 관리주체 간 갈등 최소화

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투표기간 2026.03.24. ~ 2026.04.23.

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